단독주택 공시가 현실화, 얼마나 오르나

올 서울 단독주택 매매가 상승률 3.39% >아파트 1.82%… 이번주 공시가 현실화 개선방안 발표

오는 18일 표준 단독주택 공시가격 열람을 실시하는 가운데 이르면 이번주 정부가 내놓을 공시가 현실화 개선방안 발표에 관심이 모아지고 있다.

공시가 현실화율을 높이는 가운데 일종의 할인율인 공시비율(공정시장가액비율)을 없앨 가능성도 제기되고 있어 큰 폭의 공시가 상승이 이어질 것이란 전망이다.

◇단독주택 공시가 상승 체감 더 클지도=11일 국토교통부와 한국감정원에 따르면 국토부는 감정원이 이달 제출한 ‘2020년 표준단독 주택가격 조사산정보고서 사전검수’ 작업을 진행중이다. 이 절차가 끝나면 오는 18일부터 2020년 1월7일까지 약 한달간 표준주택 22만가구 소유자와 해당시장·군수·구청장을 상대로 의견청취에 돌입한다.

표준 단독주택은 아파트·연립·다세대 등 공동주택을 제외한 단독·다가구·다중·용도혼합 주택 등 약 418만가구의 단독주택 공시가격을 산정하는 기준이다.

의견청취는 감정원이 산정한 공시가격을 주택 실소유자로부터 확인받는 절차로 표준주택 공시가격은 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 내년 1월23일쯤 발표된다. 이어 내년 4월 아파트 연립주택 등 공동주택 공시가격이 공개될 예정이다.

시장의 관심은 공시가격 현실화율에 쏠린다. 특히 단독주택의 경우 공시가 상승률이 예년보다 더욱 확대될 전망이다.

단독주택의 공시가 현실화율은 올해 기준 표준주택 기준 53%에 불과하다. 이는 공동주택 68.1%나 토지(표준지 기준 64.8%)에 비해 낮은 편이다. 단독주택의 경우 공동주택 토지보다 거래가 활발하지 않아 시세가 바로 공시가 인상으로 반영되지 않기 때문이다.

그럼에도 KB부동산 리브온에 따르면 올 1월부터 11월까지 서울 단독주택 매매가 상승률은 3.39%로 같은 기간 아파트와 연립주택 상승률 각각 1.82%, 1.47%를 크게 웃돈다. 같은 현실화율 상승폭을 적용한다 해도 단독주택의 체감이 훨씬 클 수 밖에 없다.

서울의 경우 지난해 단독주택 매매가 상승률은 6.22%였는데 표준단독주택 공시가 상승률은 17.75%로 전국 시도 중 가장 높았다.

◇공시제도 개편 로드맵 뭘 담을까=표준 단독주택 공시가 열람을 앞둔 가운데 국토부는 이르면 이번주 부동산 공시제도 개편을 위한 로드맵을 발표한다. 종합대책에는 공시가격 산정기준 구체화, 산정근거 공개 확대 등이 담길 예정이다.

감정평가업계에서는 시세조사 오류 가능성, 조사자 등의 주관적 판단 등을 감안할 때 공시가를 실거래가의 100% 수준으로 높이는 것이 쉽지 않다고 본다. 공동주택 기준 80% 수준이 현실적이라는 평가다.

공시가 현실화율을 높이기 위해 공시비율 폐지도 검토되는 것으로 전해졌다. 공시비율은 한국감감정원의 공시가격 조사자가 산정한 주택가격에 일정 비율을 곱해 공시가를 낮추는 일종의 할인율이다. 2005년 주택공시제도 도입 이후 80% 비율이 적용됐다.

공시비율은 공시가격의 상한 역할을 하면서 보유세 급등을 막는 역할을 했다. 하지만 공시비율이 주택에만 적용돼 고가 단독주택 공시가가 해당 토지 공시지가보다 낮아지는 상황이 발생하는 등 형평성 논란이 일기도 했다.

이와 함께 공시가 산정시 정부지침 등을 사전에 공개하는 방식으로 투명성을 확보하는 방안도 거론된다.

한편 공시가는 종합부동산세와 재산세 등 보유세 분만 아니라 상속세 건강보험료 국민연금 기초연금 등 60여개 세금과 부담금을 산정하는데 기준이 된다.