7일 국토교통부에 따르면 서울 시내에서 관리처분인가를 받고도 분양에 이르지 못한 정비사업장은 총 61곳, 6만8000가구 규모다. 이들 사업장은 내년 4월까지 입주자모집공고를 낸다면 분양가상한제 적용을 받지 않고 분양할 수 있다. 물리적으로 상한제 적용 유예가 가능한 단지로는 현재 이주·철거 등이 진행 중인 정비사업장이 꼽힌다. 강동구 둔촌주공, 강남구 개포주공1·4단지, 송파구 잠실진주·미성크로바, 서초구 신반포3차·경남, 동작구 흑석3구역 등이다. 이들 단지는 내년 4월까지 분양을 마무리하기 위해 사업 진행을 서두를 전망이다.
상한제를 피한다고 해서 분양가 통제로부터 자유롭지 않다. 정부가 분양가상한제 적용 시점을 미루는 것과는 별개로 HUG의 분양가 통제는 그대로 유지할 방침이어서다. HUG는 서울, 경기 과천, 광명, 하남, 성남 분당, 세종 등을 고분양가 관리지역으로 지정하고 분양가가 기준을 넘어서면 분양보증 심사를 거절하는 방식으로 통제하고 있다.
지난 6월에는 신규 아파트 분양가 상한 기준을 하향 조정하며 규제를 강화했다. 현재 고분양가관리지역의 분양가는 주변에 최근 1년 내 분양한 아파트가 있다면 그 평균 분양가의 100% 이하로, 없는 경우에는 가장 최근 분양 당시 평균 분양가의 105%로 책정해야 분양보증을 받을 수 있다.
올해 분양한 강남권 신규 단지 대부분이 동일한 분양가에 공급된 것도 이런 이유에서다. 지난 4월과 7월 서초구에서 분양한 ‘방배그랑자이’와 ‘서초그랑자이’의 분양가는 3.3㎡ 당 4891만원(가중평균 기준)으로 같았다. 강남구에 차례로 공급된 ‘디에이치포레센트’ 래미안라클래시‘ ’역삼센트럴아이파크‘ 등 3개 단지 분양가도 3.3㎡ 4750만원으로 동일했다.
이달 말 서초구와 강남구에서 각각 공급을 계획하는 ‘반포우성’과 ‘대치구마을2지구’ 정비사업단지도 분양가는 각각 3.3㎡ 당 4891만원, 4750만원으로 정해졌다. 사실상 강남권 재건축 아파트 신규 분양가는 3.3㎡ 당 4700만~4800만원에 멈췄다.
내년 4월 이전 분양이 유력한 강남권 단지들도 유사한 수준에 공급될 가능성이 높다. 서초구 반포동 신반포3차·경남아파트를 재건축하는 ‘래미안원베일리’가 대표적이다. 이 단지 분양가가 3.3㎡당 4891만원으로 결정되면 반포동 아파트 평균 시세(3.3㎡ 당 7035만원)와 비교했을 때 차익은 최소 7억원에 달한다. 주변 신축 아파트와 비교하면 시세차익은 더 커진다. 3.3㎡당 1억원 수준에 실거래된 ‘아크로리버파크’와 비교하면 차익은 10억을 넘을 것으로 예상된다.
강남권 이외 지역도 마찬가지다. 1만2032가구(일반분양 4787가구)로 재건축 되는 둔촌주공의 경우, 조합은 인근 올림픽선수촌 아파트 시세를 고려해 3.3㎡당 3500만원의 분양가를 주장하고 있지만 HUG는 2700만원 선으로 제시할 것으로 보인다. 주변에서 가장 최근 분양한 ‘고덕자이’ 분양가가 3.3㎡당 2445만원이었기 때문이다.
전문가들은 앞으로 서울 분양시장에서 청약가점 70점대 고가점자들의 눈치싸움이 치열할 것으로 예상한다. 분양가상한제 확대 시행 이후로 청약을 미뤘던 고가점자들이 청약 시장에 다시 뛰어들 수 있어서다. 이들은 중소형 100% 가점제 시행으로 당첨 가능성이 높기에 시세차익이 큰 단지에 집중할 것으로 보인다. 가점 70점이 되려면 무주택 기간은 15년 이상(32점), 부양가족 수 4명(25점), 청약통장 가입기간이 11년(13점)은 넘어야 한다.
[저작권자 @머니투데이, 무단전재 및 재배포 금지]