재개발·재건축 현금청산자가 양도소득세를 줄일 수 있는 방법은?

강동원 법무법인 정의 대표변호사

양도소득세란 부동산을 양도할 때 소득이 생기는 경우 부여되는 세금이다. 양도소득세는 1가구 1주택이고 양도가액이 9억원 이하일 경우에는 비과세이지만, 양도가액이 9억원이 넘거나 1가구 2주택인 경우에는 양도차익에 대한 양도소득세를 낼 의무가 있다.

강동원 대표변호사/사진제공=법무법인 정의

부동산을 양도할 때 발생하는 이익이 양도차익이다. 양도가액에서 취득가액, 최초 취득세, 최초 등록세, 그 외 중개수수료 등 기타경비를 뺀 것을 의미한다. 양도가액이 취득가액과 비교했을 때 높아야 양도차익이 발생하고, 이런 경우에만 양도소득세가 발생하는 것이다.

이것은 재개발, 재건축 사업에서도 중요한 문제가 될 수 있다. 현금청산자들이 재개발이나 재건축 조합에서 현금청산을 받고 조합에 집을 양도하는 것인데, 이를 법률 용어로는 ‘법률행위에 의한 이전적 승계’라고 한다. 만약 조합에 집을 팔면서 양도차익이 발생했다면 국가에 이에 대한 세금을 납부해야 것이다.

이때 양도차익을 계산하는 데 있어서 가장 중요한 것은 바로 양도 시점이다. 재건축 사업의 경우에는 조합과 협의를 통해 보상금을 결정하지만, 협의가 되지 않을 경우 소송을 통해서 보상금이 확정된다. 재개발 사업은 수용재결, 이의재결, 행정소송의 단계마다 보상금을 받을 수 있다.

양도 시점을 보상금을 받는 시점이라고 본다면 보상금이 증액될 때마다 양도한 것으로 봐야 할지, 보상금을 실제로 받을 때 양도한 것으로 봐야 할지, 현금청산자가 됐을 때 양도한 것으로 봐야 할지 애매한 부분은 있다. 이에 관한 대법원 판례도 없어서 등기이전일이나 혹은 잔금 수령일 중에서 이른 날짜를 양도 시점이라고 보는 국세청의 유권해석을 참고하는 실정이다.

따라서 재건축 사업의 경우에는 등기가 이전된 날이나 실제 보상금을 받은 날 중 빠른 날이 양도 시점이 된다. 재개발 사업의 경우 보통은 수용재결 후에 공탁이 되므로 당사자에게 공탁통지서가 도달한 날을 양도 시점으로 볼 수 있다. 물론 그 뒤에 이의재결이나 행정소송을 통해서 보상금이 달라지기 때문에 양도가액도 달라질 것이다.

양도소득세와 관련해 재개발, 재건축 사업에만 적용되는 기준도 있다. 재개발, 재건축과 관련해서 1가구 2주택의 경우에도 양도소득세를 면제해주는 조건이 있다. 자기 명의의 아파트를 1년 넘게 소유하고 있다가 새 아파트를 분양받았을 경우 기존의 아파트가 팔리지 않아서 1가구 2주택이 되었다면 3년 안에 매도하면 양도소득세를 내지 않을 수 있다. 조정지역은 2년 이내에 매도해야 한다. 또한 조세특례제한법 제77조에도 예외 사항이 있다.