분양가 상한제 충격, 대안은 '일대일 재건축'?

일반 분양 수익 없어 상한제 미적용, 재건축 후 시세 급등

민간택지 분양가 상한제 확대도입으로 현재 가구수와 동일한 가구수로 재건축하는 일대일 재건축이 강남 재건축의 대안으로 떠오르고 있다.

15일 정비업계에 따르면 주로 고급화 단지를 조성할 때 사용되는 일대일 재건축 방식이 분양가 상한제의 충격을 피해갈 수 있는 방식으로 거론된다.

일대일 재건축은 현 가구수와 동일하게 재건축하거나 일반분양 물량을 매우 적게 책정하는 방식이다. 일반분양이 30가구 미만일때는 분양승인 대상에서 제외돼 분양가 상한제를 적용받지 않는다.

특히 분양가 상한제로 제한된 건축비 안에서 아파트를 새로 지어야 하는 강남 재건축 조합 사이에서 일대일 재건축이 많이 논의된다. 토지 감정평가액과 정부가 정한 기본 건축비를 토대로 분양가가 결정되면 향후 시세에 영향을 미치는 '고급화'가 어려워질 수밖에 없기 때문이다.

일대일 재건축은 일반 재건축과 달리 면적 85㎡(이하 전용면적) 이하의 소형가구 30% 이내 배치, 임대 가구 비율 유지 등의 규제에서도 자유롭다. 일반분양에 따른 수익이 없어 조합원 분담금이 높아지지만 재건축 초과이익환수금 부담은 준다.

신반포4지구재건축조합의 한 조합원은 “강남지역에서는 분담금을 더 내더라도 용적률·건폐율을 낮춰 쾌적하면서도 고급화를 꾀할 수 있는 일대일 재건축이 대안일 수 있다”며 “몇 년 참고 제값을 받는 게 낫지 않겠느냐”고 말했다.

강남구 재건축 조합 관계자도 “분양가 상한제를 적용받으면 고급화 없이 평범하게 아파트를 지을 수밖에 없다”며 “반포 아크로리버파크 등이 시세를 견인하는 랜드마크로 자리잡은 것도 고급화여서 포기하기 어렵다"고 강조했다.

일대일 재건축은 1974년 지어진 용산구 이촌동 렉스아파트를 재건축한 ‘래미안 첼리투스’가 대표적이다. 460가구의 렉스아파트는 단지가 작고 가구별 면적이 전용면적 121~127㎡로 넓어 사업성이 떨어진다는 평가가 많았다.

때마침 당시 오세훈 서울시장의 ‘한강 르네상스’ 사업으로 부지 25%를 기부채납하면 줄어든 건축면적을 용적률 상향으로 보전받을 수 있게 되면서 일대일 재건축 방식을 택했다.

이에 렉스아파트는 2009년 12월 최고 56층(용적률 329.9%) 3개동 460가구로 재건축하는 사업계획을 승인받았고, 2011년 12월 착공해 2015년 7월 공사를 완료했다. 일반분양이 없다 보니 조합원 분담금이 가구당 5억4000만원에 달했다.

KB부동산과 서울부동산정보광장에 따르면 2011년 렉스아파트 121㎡ 매매가는 9억~12억이었으나 준공 후인 2015년 7월 124㎡가 17억7900만원(20층)을 기록했고 일년뒤인 2016년 7월에는 25억5000만원(54층)으로 뛰었다.

착공 직전인 2011년 12억원에 렉스아파트를 매입해 준공후 일년뒤에 팔았다면 분담금 5억원을 빼고도 7억원의 시세차익이 가능했다는 계산이다. 래미안 첼리투스는 지난 6월 로얄층인 52층이 34억6900만원에 실거래됐다.

일대일 재건축으로 시세차익을 기대해 볼 수 있지만 서울시가 층수 제한과 임대주택 확보 등을 고수하며 인허가 절차를 늦출 수 있다는 점은 부정적인 요인이다. 대출규제가 강화된 상황에서 추가 분담금 부담이 큰 조합원의 반발도 예상된다.