12일 정부가 발표한 ‘민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 추진안’에 따르면 오는 10월부터 서울 25개 자치구를 비롯해 과천, 성남 분당, 하남, 광명, 대구 수성구, 세종 등 전국 31개 투기과열지구에서 국토부 주거정책심위원회 판단에 따라 분양가상한제 적용을 받게 된다.
관리처분인가를 받고 철거 및 이주를 진행 중인 재개발·재건축 사업장까지 모두 타깃이 될 수 있다는 가능성을 열어뒀다. 주변 시세보다 20% 이상 낮게 분양한 단지에 당첨되면 최대 10년간 전매가 제한된다.
정부는 2007년 첫 도입한 분양가상한제가 집값 안정화에 소기에 성과를 냈다는 판단 하에 이번 대책을 마련했다. 하지만 전문가들은 과거 분양가상한제 직후 집값 하락세는 정책 효과보다는 글로벌금융위기 등 대외 영향이 컸고 규제 강화에 따른 공급 축소와 전셋값 상승 등 부작용도 적지 않았다고 평가한다.
실제로 국토교통부 통계를 보면 2007년 9월 분양가상한제 확대 적용 이후 4년간(2008~2011년) 연평균 민간 아파트 인허가 물량은 28만가구로 직전 4년(2003~2007년) 연평균 인허가 물량(37만 가구)과 비교해 24.3% 감소했다.
제도 시행을 앞둔 2007년 하반기엔 분양가상한제를 피하기 위해 일시적으로 밀어내기 물량이 쏟아졌지만 이후 주택경기 위축 국면과 맞물려 중장기 공급 규모가 크게 줄어든 것이다.
업계에선 이번에도 당시와 비슷한 상황이 전개될 가능성이 높다는 의견이 많다. 한 대형 건설사 관계자는 “분양가상한제를 입주자모집승인 신청 단지로 소급 적용하면 조합원 분담금이 대폭 증가해 사업을 포기하는 단지도 나올 수 있다”고 말했다.
정부는 분양가상한제를 시행한 2007년부터 2014년까지 서울 집값 상승률이 평균 0.37%로 안정세를 나타냈다고 평가한다. 하지만 당시 집값 하락세는 정책 효과보다는 대외 환경 영향이 더 컸다는 반론이 적지 않다.
이와 관련 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “2008년 하반기 주택시장이 하락하고 침체기에 들어선 것은 분양가상한제보다 글로벌금융위기 영향이 더 컸다”고 설명했다.
분양가상한제는 청약 대기수요 증가로 전셋값 급등의 불쏘시개가 될 수 있다는 우려도 있다. KB국민은행에 따르면 서울 아파트 전세가격지수(2019년 1월 100기준)는 2007년 9월 56.6에서 2014년 12월 85.4로 상승했다. 분양가상한제 시행 기간 전세가격이 50% 이상 뛴 것이다.
상한제를 적용받는 신축 아파트 분양을 기다리는 무주택자들이 대거 전세시장으로 이동한 영향 때문인데 이번에도 이런 가능성을 배제할 수 없다는 의견이 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 “분양가상한제 시행에 따라 분양 대기수요가 늘면서 전세시장이 다소 불안정해질 수 있다"고 말했다.
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