역대급 토지보상금 '시장 재유입→집값 상승' 어게인?

노무현 정부 때 38%가 대체토지 취득, 9%는 수도권에 내집마련… 집값 재점화 우려

서울 아파트 전경/사진= 김창현 기자

수도권에 역대급 토지보상금이 풀리고 기준금리까지 인하되면 유동성이 부동산시장을 부추길 수 있다는 우려가 나온다. 내년 3기 신도시 주택·토지보상이 본격화하면 땅값 상승이 집값 상승으로 이어지는 ‘불의 고리’가 재연될 수 있다는 지적이다.
　
10일 부동산개발업체 지존에 따르면 올해 수도권에서 SOC(사회간접자본)사업을 제외하고 10조3000억원의 토지보상금이 풀릴 것으로 추산된다.
　
내년에는 3기 신도시 토지보상이 모두 이뤄질 경우 40조원 넘는 자금이 시중에 공급된다. 이는 노무현정부 때 2006년 판교신도시 개발 등으로 전국에 풀린 토지보상금 29조9000억원보다 더 큰 규모다.
　
2006년 토지보상금의 37.8%인 11조3000억원가량이 부동산 거래에 다시 쓰였고 지방에서 풀린 보상금 중 8.9%가 수도권 부동산으로 흘러들었다. 수용토지의 반경 80㎞ 이내 허가구역 안에서 같은 종류의 토지를 되사거나(취득세 및 등록세가 면제됨) 수도권에 거주하는 자녀들의 내집마련, 혹은 임대용 부동산 자산 매입에 쓴 것으로 관측된다. 업계는 실제 부동산시장에 유입된 토지보상금 규모는 정부 집계보다 훨씬 컸다고 전한다.
　

이로 인해 땅값과 주택가격이 모두 올랐다. 2006년 전국 지가는 5.61% 올라 2002년 8.98% 이후 상승률이 가장 높았다. KB부동산 통계를 보면 같은 해 수도권 주택 매매가격 상승률은 20.34%에 달했다. 2000년대 들어 2002년 21.81% 이후 가장 높은 상승률이다. ‘미친 집값’으로 묘사된 지난해 수도권 주택가격 상승률(5.97%)보다 높았다.
　

올해 연말부터 수도권에 본격 풀리는 토지보상금이 주택시장의 가격 상승 압력을 높일 것이란 전망이 나오는 배경이다. 정부는 현금보상 대신 대토보상(사업지구 내 토지로 보상) 대토보상리츠(대토보상 후 부동산개발 리츠에 출자) 채권보상 등을 확대할 방침이나 유동성을 누를 수 있을지는 미지수다.
　
3기 신도시는 투자자보다 원주민 비율이 높아 대토보상을 원하는 수요가 적을 것으로 예상된다. 채권보상도 금융시장에서 할인을 통한 현금화가 가능해 시중에 자금이 풀리는 걸 막는 데는 한계가 있다. 앞서 2005년 8·31대책 때도 채권보상을 의무화했지만 지주들이 채권액면가의 97~98% 수준으로 할인받아 현금으로 바꾼 사례가 있다.
　
신태수 지존 대표는 “막대한 토지보상금이 주택시장에 유입되고 시중의 풍부한 유동성이 추격매수에 나선다면 정부의 고강도 수요 억제책에도 불구하고 이른바 ‘불의 고리’가 재연될 가능성을 배제할 수 없다”고 말했다.