공시지가는 시장가치(가격)라고 표현할 수 있다. 그렇다고 이 시장가치가 실거래신고가격(매매가격)과 같다고 볼 수 없다. 왜냐하면 매매가격은 과거 어느 한 시점(계약)에 거래 당사자가 주고받은 금액으로 급매매나 친인척간 거래 등 다양한 사유가 존재한 상태에서의 가격이지, 그 지역 내 다른 토지를 대표하는 시장가격이라고 볼 수 없기 때문이다. 토지의 용도는 28개 지목에 약 30개 정도의 가격을 구성하는 토지의 특성이 있어 같은 토지에 동일한 가격이 존재할 수 없다.
따라서 위 글에서 공시지가 2배 상승이라고 한 것은 ‘표준지 공시지가’를 의미한다. 표준지 공시지가는 2월 중 고시되기 때문에 고시되지 않는 상태에서 언급된 공시지가 2배 상승이라는 표현은 해당 지역 담당 감정평가사가 올해 1월1일을 기준일자로 조사·평가하는 표준지에 대한 적정가격(시장가치)이 2배 올라갔다는 것보다는 이 적정가격 대비 실거래가격 반영비율인 ‘현실화율’이 전년 대비 100% 정도 높게 인상됐다는 표현이 더 정확하다.
미국에서는 이를 '과세평가적용률'이라고 하며 통상적으로 감정평가사가 평가한 시장가치에 이 과세평가적용률을 곱해 과세가격(과세표준)을 구한다. 여기에 재산세율을 곱해 재산세를 결정한다.
국토연구원이 2015년 연구 발표한 자료에 따르면 2013년 전국 토지의 현실화율은 평균 61.2%였다. 매매가격이 10억원이라면 공시지가는 6억1200만원이라는 것이다. 국토부가 지난달 24일 발표한 자료에 따르면 전국 평균 토지가 62.6%로 상승한 반면 공동주택이 68.1%, 단독주택은 51.8%로 각각 낮아졌다. 통계(평균)가 가지는 한계를 고려한다면 수도권과 대도시 등 도시화 용도의 토지와 주택은 더 낮아지고, 기타 지방과 농경지나 임야 등 낮은 효용의 용도로 쓰이는 경우에는 오히려 상승한 것으로 파악됐다.
필자가 15년간 국내 최고 지가를 기록하고 있는 중심상업지역내 상업용 토지인 서울 명동 네이처리퍼블릭의 지난해 공시지가 ㎡당 9130만원에 대해 인근지 내 토지 가격수준을 조사·분석한 시장가치와 비교하면 현실화율은 약 30%정도로 확인됐다. 이 토지의 올해 공시지가는 ㎡당 1억83만원으로 전년 대비 100% 상승했다.
지가와 세금은 매우 높은 상관성을 가지지만 지가가 상승하는 폭만큼 세금은 늘어나지 않는다. 종합부동산세는 주택 보유수와 공정시장가액비율에 따라 법적 상한선(150~300%)을 두어 국민의 조세부과액을 완충하고 있다. 재산세도 대상 토지별로 표준세율을 적용하되 지난해 대비 150% 범위 내에서 세 부담의 상한을 정해 조세저항 등을 완충하고 있다.
표준지 공시지가의 다양한 기능을 고려할 때 시장가치의 100%를 반영해 전문가인 감정평가사가 조사·평가한 적정가격에 토지 유형과 지역, 가격대 및 해당지역의 시장상황을 고려한 현실화율을 적용해 표준지 공시지가로 공시하고, 경제상황과 지방재정 여건, 토지용도 등을 고려한 세밀한 공정시장가액비율 적용과 표준세율을 통한 합리적 조정 및 부과를 통해 조세제도의 형평성을 추구해야 할 것이다.
공시지가의 현실화와 정상화 작업에 따가운 시선이 있을지라도 관련부처가 내놓는 정책과 관련 전문가들이 내놓는 방안들이 쓸모없는 휴지조각이 되어서는 안 된다. 부동산의 ‘적정가격 공시’에 대한 용어와 평가관행, 이와 관련된 부동산 가격공시업무의 위탁과 업무범위 등에 대한 재검토가 필요하다.
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