수익형부동산 '상가·오피스텔' 공급과잉...'공실' 주의보

오피스텔입주물량 15년만에 최고…자영업위축·금리인상으로 상가매력↓

올해 오피스텔, 상가 등 수익형 부동산 전망은 암울하다. 공급과잉에 금리인상 등으로 수익률이 떨어지고 자영업자들이 어려움을 겪는 상황에 맞물려 공실률도 상승할 것으로 예상된다.

올해 오피스텔 입주물량은 15년 만에 최대를 기록할 전망이다. 지난해 11월 기준으로 부동산114가 집계한 올해 입주예정 물량은 총 8만2805실이다. 2004년 9만286실 이후 역대 최고 수준이며 입주물량의 48%가 경기도에 집중됐다. 하남시(7337실) 고양시(7186실) 시흥시(4039실) 순으로 많다.
　
미국 금리인상 기조에 따라 국내 금리도 추가 인상 가능성이 높아 임대수익률 전망에도 빨간불이 켜졌다. 기준금리가 오르면 오피스텔 수익률은 하락하는 경향이 있다. 지난해 11월 기준 기준금리가 1.75%일 때 전국 평균 오피스텔 임대수익률은 5.08%였다. 1년 전인 2017년 11월에는 기준금리가 1.5%였고 임대수익률은 5.24%였다. 2년 전인 2016년 11월에는 기준금리 1.25%, 임대수익률 5.47%를 기록했다.
　
박미래 부동산114 선임연구원은 “입주물량 공급과잉 예고로 공실 위험이 높아질 수 있다”고 짚었다.

상가도 공급물량이 많고 분양가와 공실률이 높아 시장위축이 불가피할 전망이다. 대출규제로 진입 장벽이 높아졌고 임대차보호법 강화로 투자 매력도 떨어졌다.

상가공급이 늘면서 한국토지주택공사(LH) 사업지구 1명당 상업면적은 100만㎡ 이하 지구의 경우 1990년 0.76㎡/명에서 지난해 2.66㎡/명으로 3.5배 증가했다.

같은 기간 100만~330만㎡ 중규모 지구는 1명당 상업면적이 1.24㎡/명에서 2.73㎡/명으로 2.2배, 330만㎡ 이상 신도시급 택지는 2.65㎡/명에서 3.41㎡/명으로 1.3배 각각 증가했다. 상가 공급과잉이 문제가 되자 국토교통부와 LH는 상가 공급 감소 방안을 추진하고 있다.
　
분양가는 고공행진 중이다. 지난해 평균 분양가는 3.3㎡당 2921만원을 기록하며 2010년 이후 최고가를 경신했다. 높은 분양가는 임대료로 전가됐는데 불경기에 자영업자들이 버티지 못하면서 공실이 증가하고 있다. 한국감정원에 따르면 지난해 3분기 기준 중대형 상가 공실률은 10.6%로 전년 동기 대비 0.8%포인트 상승했다. 특히 소규모 상가 공실률은 5.6%에 달해 전년 동기 대비 1.5%포인트 높아졌다.
　
박상언 유엔알컨설팅 대표는 “자영업자 대책이 확실히 나오지 않는 한 어려울 것”이라며 “계약갱신청구권 기간이 5년에서 10년으로, 임대료 인상률이 9% 미만에서 5% 이내로 제한돼 투자 매력이 떨어져 당분간 상가 투자 시장은 조정받을 것”이라고 내다봤다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “금리인상 후폭풍으로 손익분기점에 다다른 물건들이 시장에 나오고 매수세는 위축되다 보니 거래 경색도 나타날 수 있다”고 예측했다.