무섭게 오른 서울 아파트값, 고공행진 언제 멈추나

9월 서울 아파트값 상승률 3.83%로 12년 만에 최고치, 노원·도봉·강북 등 외곽지역 급등…전문가들 소폭 오름세 유지 전망

서울 강남권 아파트 단지 전경. /사진제공=뉴스1

정부 부동산 대책으로 한풀 꺾이는 듯 했던 서울 아파트값 상승률이 지난달 다시 급등했다. 특히 그동안 잠잠했던 노원·도봉·강북 등 강북권 아파트값이 치솟았다. 강남권에 이어 강북권이 들썩인 참여정부 당시 시장 흐름과 유사하다는 분석이 나온다.

8일 KB국민은행에 따르면 지난달 서울 아파트 매매가격 상승률은 평균 3.83%로 집계됐다. 8월 상승률(1.17%) 3배가 넘는 올해 들어 가장 높은 수준이며, 월간 기준으로 2006년 11월(6.23%) 이후 약 12년 만에 최고치다.

자치구별 상승률을 보면 강북구가 5.53%로 가장 많이 올랐고 양천구(5.39%), 구로구(4.88%), 노원구(4.49%), 도봉구(4.46%) 등이 평균 상승률을 웃돌았다.

이와 관련 함영진 직방 빅데이터랩장은 “서울 노원, 도봉, 강북 등 외곽지역에 3~4억원대 소형 저가 아파트 수요가 증가한 영향”이라고 설명했다. 단기간 서울 아파트값이 급등하자 여윳돈이 부족한 실수요층이 가격대가 낮은 외곽 역세권 단지 위주로 매수에 나섰다는 얘기다.

합 랩장은 이런 현상이 잇단 부동산 규제를 쏟아낸 참여정부와 비슷하다고 봤다. 그는 “각종 부동산 규제가 시행된 2007년에도 강남 등 버블세븐 지역은 가격 안정과 거래 감소가 나타났으나 노원 등 외곽 지역은 수요가 늘고 가격 상승세가 확산됐다”고 말했다.

이 같은 급등세는 오래가지 않을 것이라는 게 중론이다. 단기간 아파트값이 많이 올랐고 보유세 강화, 대출 규제, 공급 계획 등 정부 부동산 대책 효과가 맞물리면서 시장이 점차 안정될 것이란 판단에서다.

하지만 서울시 공급계획만으로는 집값 추가 상승을 막기 어렵다는 의견이 많다. 9·21 공급계획에 따르면 서울시는 개발제한구역(그린벨트) 해제 없이 총 5만4000가구를 공급할 예정이다. 구체적으로 △시내 중소형 택지 11곳 개발(약 1만 가구) △상업지역·준주거지역 용적률 한시적 완화(약 1만7600가구) △역세권 용도지역 상향(약 1만7000가구) 등을 추진한다.

중소형 택지 개발은 인근 주민들이 반대하고 용적률 인센티브와 역세권 용도지역 상향도 단기 공급 효과를 기대하기 어렵다. 빈집을 매입해서 임대주택으로 공급하는 대책도 교통, 교육 등 입지 여건을 중시하는 실수요자로부터 외면받을 가능성이 있다.

대규모 주택공급을 위한 그린벨트 해제는 정부와 서울시의 입장차가 크고, 기존 도심 노후주택 재개발·재건축 규제 완화는 정부와 서울시 모두 부정적이어서 현실화되기 어렵다.

이에 전문가들은 향후 서울 아파트값이 급락할 가능성은 낮다고 본다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "강화된 보유세 개편안이 본격 시행되는 내년 상반기까지 소폭 상승세가 예상된다"고 했다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 “단기 급등에 따른 피로감으로 일부 지역은 내년 이후 기술적 (가격) 조정 가능성이 있지만 단기간 공급 부족을 해소하기 어려워 가격 오름세는 유지할 것으로 보인다”고 했다.