공동명의·임대등록으로 종부세 절감… 똑똑한 절세 방법은?

초고가 1주택은 신규 취득시 공동명의 유리…고령자는 단독명의가 유리할 수도

정부가 ‘9·13 부동산대책’으로 초고가주택 보유자와 다주택자의 보유세를 강화하면서 합리적인 절세방법에 관심이 쏠린다. 종합부동산세(이하 종부세)를 아끼려면 부부 공동명의나 임대등록 등의 방법이 있지만 상황에 따라 더 많은 세금을 물어야 할 수도 있어 주의가 요구된다.
　
17일 일선 세무사들의 말을 종합하면 종부세 절세방법은 크게 부부 공동명의와 임대등록 2가지가 있다. 부부 공동명의는 종부세 과세표준(과표)을 절반으로 낮춰 세금을 줄이는 방식이다. 임대등록은 종부세 과표 합산에서 제외할 수 있어 다주택자에게 유리하다.
　
1주택자의 경우 초고가주택일수록 공동명의를 이용한 절세효과가 크다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장의 도움을 받아 계산한 결과 공시가격 10억원인 송파구 잠실동 ‘리센츠’ 84㎡(이하 전용면적)의 올해 종부세는 24만9600원, 정부 인상안에 따른 내년 종부세는 26만5200원이다. 하지만 공동명의인 경우 부부가 각각 보유한 지분의 공시가격이 비과세 범위인 5억원으로 낮아져 종부세가 부과되지 않는다.
　
‘아크로리버파크’ 84㎡는 공시가격 약 15억원으로 종부세가 올해 149만7600원에서 내년 209만5200원으로 40% 오른다. 공동명의로 보유하면 종부세는 125만7382원으로 83만7818원을 절감할 수 있다.
　
공시가격이 30억원인 강남구 삼성동 ‘아이파크’ 175㎡는 내년 종부세가 1620만7200원으로 올해보다 63% 가량 상승한다. 이 역시 공동명의가 되면 종부세는 1196만4132원으로 크게 떨어진다.
　
하지만 기존 주택을 부부 공동명의로 전환하는 경우 수천만 원에 달하는 증여세와 취득세를 내야 해 종부세를 아끼려다 더 많은 세금을 물 수도 있다. 이를테면 리센츠를 공동명의로 전환하면 실거래 시세(17억4500만원)의 절반에 대한 취득세로 약 3300만원이 부과된다. 매년 종부세 절감액이 20만~30만원임을 감안하면 배보다 배꼽이 더 큰 셈이다.

　
공동명의를 이용한 종부세 절감은 기존 주택보다 새로 취득할 때 효과가 크다. 그러나 신규주택 취득이어도 매수자가 만 70세 이상 고령자라면 단독명의가 더 유리할 수 있다. 나이와 보유기간에 따라 70%까지 세액이 공제되기 때문이다.
　
가령 70대 고령자가 삼성동 ‘아이파크아파트’를 구매할 때 공동명의로 등록하면 종부세는 1196만원이지만 단독명의 때는 세액 30%를 공제받아 1135만원으로 줄어든다. 10년 이상 보유하면 추가로 40% 더 공제받을 수 있다.
　
다주택자가 종부세를 절감하는 가장 효과적인 방법은 임대등록이다. 임대등록한 주택은 종부세 과세 대상에서 제외돼 과세 대상 금액이 크게 줄어든다.
　
△래미안퍼스티지 84㎡(13억6800만원·이하 공시가격) △DMC파크뷰자이 84㎡(5억1200만원) △길음뉴타운 84㎡(4억4000만원) 3채를 보유한 다주택자는 9·13대책에 따라 내년 종부세가 1724만원으로 올해 812만원보다 2배 이상 오른다. 하지만 공시가격 6억원 이하 주택 2채를 임대등록하면 래미안퍼스티지 1채에 해당하는 종부세(약 148만원)만 부과된다.
　
우병탁 세무팀장은 “공동명의를 이용한 종부세 절감은 초고가 주택일수록 효과가 있으나 상황에 따라 단독명의보다 세금을 더 물 수 있으니 신중히 따져보고 결정해야 한다”고 말했다.