[광화문]8.2부동산대책 1년...규제가 부른 불안

역대 가장 강력하다고 평가받는 ‘8·2 부동산대책’이 발표된 지 1년이 지났지만 서울 부동산시장은 다시 들썩이고 있다. 김현미 국토교통부 장관이 지난달 국회 국토교통위원회 현안보고에서 주택시장의 안정세가 유지된다고 했으나 올 상반기 서울 아파트 매매가격 상승률은 5.6%를 기록했다. 지난해 같은 기간 상승률(2.25%)의 2배가 넘었다.
　
주요 관심 지역에선 최고가를 경신하고 강남, 용산, 마포 등에선 매물 품귀 현상이 빚어지고 있다. 대구·광주 등 일부 지역을 제외하곤 하락세를 보이는 지방부동산시장과도 대비된다.
　
올해 부동산시장은 2013년부터 시작된 호황이 끝나면서 가격조정이 시작될 것으로 보는 시각이 많았다. 정부도 다주택자를 규제하면 시장에 매물이 늘어나고 가격도 하향 안정세를 나타낼 것이라고 기대했다. 하지만 결과는 다르게 전개되고 있다. 전문가들은 지난 1년간 이어진 정부의 정책 간섭으로 시장원리가 제대로 작동되지 않기 때문으로 본다.
　
비수기인 여름인데도 부동산시장이 뜨겁게 달아오르자 정부는 추가 대책 검토에 나섰다. 웬만한 규제 카드는 다 내놓은 터라 내놓을 대책도 마땅치 않지만 내성이 커진 시장에 먹힐지도 미지수다. 집값 안정정책과 무관하게 발표되는 개발계획이 부동산시장을 자극한다는 의견도 있지만 집을 사려는 수요보다 유통되는 매물 부족이 원인으로 꼽힌다.
　
집을 새로 지을 땅이 거의 없는 서울은 각종 규제로 재건축을 통한 신규 공급이 막히고 임대주택 급증으로 매물이 급감했다. 매물이 없으니 소수의 물건이 집주인이 부르는 값에 거래가 성사되면 시장 가격으로 인식되고 있다.
　
다주택자들에 대한 세금 강화로 ‘똘똘한 한 채’ 신드롬이 불면서 강남 재건축에 집중된 수요가 서울 전역으로 퍼졌고 지방 부동산을 처분해 서울 부동산을 사는 이도 많아졌다. 다주택자 양도소득세 중과 시행, 종합부동산세 인상안이 확정되면서 이 같은 현상은 가속화하는 모습이다.

　
특히 임대사업자로 등록해 8년 정도 임대하면 양도세 중과 배제, 장기보유 특별공제, 종부세 합산 배제 등의 혜택을 주는 것이 변수로 작용했다.
　
올 상반기 서울에서만 6만6000채가 임대주택으로 새로 등록돼 서울 소재 임대주택이 총 36만채를 넘어선 것도 이 때문이다. 이는 서울시 전체 주택의 약 10% 규모로 최대 8년간은 매매시장에서 사라질 것으로 보인다.
　
8·2대책이 정부의 의도대로 다주택자들에 대한 규제를 강화하고 임대사업자로 전환하는 데는 성공했다. 그러나 서울 부동산시장은 잡지 못했다. ‘내집 마련’을 꿈꾸는 서민들의 시름은 깊어지고 시세차익은 정부 정책의 주타깃인 다주택자들이 가져갈 공산이 커졌다.
　
부동산시장의 극적인 변화 뒤에는 항상 경기 활성화와 침체를 조절하려는 정부의 정책이 있었다. 부동산시장의 향배를 좌우하는 요소 중 80% 이상이 정부 정책이란 말이 나오는 것도 이 때문이다. 정부와 시장의 힘겨루기는 당분간 계속되겠지만 규제를 통한 정부의 잦은 시장 개입은 시장을 왜곡시킬 가능성도 높다.