"금융비용을 아낄까, 시세차익을 노릴까."
시세의 60~70% 가격에 공급하는 신혼희망타운이 오는 12월 첫 입주자를 모집하는 가운데 정부가 시세차익을 환원하기 위해 고안한 '수익공유형 모기지'에 관심이 쏠리고 있다.
소득에 상관 없이 대출금리가 1.3%로 고정돼 금리부담이 확연히 적지만 강제 사항이 아니기 때문에 대출금리가 높더라도 시세차익을 온전히 누릴 수 있는 기존 대출상품을 선호하는 신혼부부들이 많을 것이란 전망이 나온다. 다만 디딤돌대출 한도는 최대 2억원으로, 신혼희망타운 전용 수익공유형 모기지(4억원)보다 빌릴 수 있는 금액이 적다.
10일 주택금융공사에 따르면, 신혼부부가 생애 최초로 주택을 구입할 때 디딤돌대출의 최저금리는 소득 2000만원이하인 경우 30년 상환 기준으로 2.0%다. 우대금리를 적용하면 최저 1.5%까지 낮아져 신혼희망타운 전용 수익공유형 모기지와의 금리차이가 0.2%포인트(p)에 불과하다.
디딤돌대출은 소득수준과 만기(10·15·20·30년)에 따라 대출금리가 달라져서 부부합산 소득이 6000만원이라면 우대금리를 적용해도 30년 상환 기준 고정금리가 2.45%다. 수익공유형 모기지 금리보다 1.15%p 높아 이자부담이 약 2배다.
분양가 4억6000만원의 위례신도시 전용면적 55㎡ 신혼희망타운을 2억원 빌려 분양받을 경우 수익공유형 모기지는 30년간 매달 원금과 이자를 더해 66만4189원을 부담하면 된다. 반면 디딤돌대출은 매달 76만289원을 부담해야 한다. 30년간 매달 9만6100원을 더 부담하는 셈이다. 각각의 경우 30년간 총이자부담은 3910만원, 7370만원이다.
하지만 수익공유형 모기지는 향후 집을 팔 때 시세차익의 10~50%를 주택도시기금과 공유해야 한다. 기금지분 정산비율은 집값의 70% 대출 시 대출기간과 자녀 수에 따라 최소 10%에서 50%다.
시세보다 분양가가 2~3억원 낮은 위례신도시의 경우 추후 집값이 상승하지 않고 유지된다고 가정해도 대출기간이 10년 미만이고 자녀가 없을때 매도한다면 차익의 50%에 달하는 1억~1억5000만원을 주택도시기금에 환원해야 한다.
내년 입주자 모집을 앞둔 신혼희망타운은 서울양원(405), 수서역세권(635), 과천지식(545), 하남감일(510), 남양주별내(383) 등 수도권에서만 총 5238가구다. 시세보다 60~70% 낮은 가격에 분양하는 신혼희망타운의 성격상 이자 절감보다 시세 차익의 크기가 더 클 수 있다.
박합수 국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원은 "신혼희망타운은 분양가 자체가 주변시세보다 30~40% 저렴하고 입지도 해당 지역에선 중간 이상"이라며 "금리가 1%p 이상 더 낮아도 1억원을 빌릴 때 연간 이자 부담 차이가 100만원 수준이라 추후 시세차익을 온전히 가져가는 게 경제적"이라고 밝혔다.
함영진 직방 빅데이터랩장도 "위례 선도지구의 분양자는 3.3㎡당 500만원~1000만원 안팎의 시세 차익을 거둘 것으로 전망된다"며 "신혼희망타운 전용 모기지가 강제가 아닌 옵션이라 저렴하게 분양하고 그 수익을 공공이 일부 회수한다는 계획은 생각보다 쉽지 않을 것"이라고 말했다.
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