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北의 내집마련? 입사증 뇌물 필수, 중개료만 10%━
[북한 속쏙알기(1)-부동산] ①커지는 주택시장, 집거간도 등장… 개발사업 수익률 '300%’
"부동산을 팔고 사는 행위를 하지 말아야 한다."
조선민주주의인민공화국 부동산 관리법 제4장 제28조 부동산 리용에서 지켜야 할 요구 사항이다. 북한에서는 '원칙적으로' 건설된 주택을 무상으로 배정받고 소유권이 없이 사용권만 있다. 국가가 배정한 주택을 매매하는 것은 법으로 금지된다.
주택은 인민위원회와 해당기관, 기업소, 단체가 배정하는데 살림집법 제30조 2항에 따라 혁명투사·혁명렬사·애국렬사·전사자·피살자가족, 영웅, 전쟁로병, 영예군인, 제대군관, 교원, 과학자, 기술자, 공로자, 로력혁신자 등에게 우선 배정된다.
살림집의 배정 기준이 되는 신분은 특호에서 제4호까지 총 5등급으로, 직장과 직위 따라 주택유형 및 규모가 차등배정된다. 평양시를 제외한 지방 일반노동자는 통상 36.3㎡의 일자형 다가구 주택(일명 하모니카 주택)을 배정받는다.
하지만 90년대 중반(고난의 행군) 이후 주택배정시스템이 마비되면서 음성적 주택거래가 도시전반으로 확산됐고 법은 유명무실해졌다. 시장상인들과 일명 돈주들이 직접 아파트를 짓거나 빌라를 지어 달러를 받고 팔고 있다.
탈북작가 림일씨는 "국가의 살림집 배정이 막히면서 일반 주민들도 30~40년 된 주택을 암암리에 매매해 주거문제를 스스로 해결하고 있다"며 "주거수준의 부익부 빈익빈이 가속화되는 상황"이라고 밝혔다.
시멘트, 철근 등 필요 자재는 돈주를 앞세운 중국업체가 제공하고 북한의 해당 기업소가 시공하는 방식이 늘고 있다. 완공 후 북한당국이 돈주의 자금을 상환하기 위해 신축건물 일부를 시장에 내놓기까지 하고 있다.
◇외화벌이보다 나은 北 주택 사업 '수익률 300%'
산업은행 통일사업부 통일금융팀 이유진 책임연구원에 따르면, 북한에서 주택 건설 사업은 투자금 대비 수익이 3배에 달한다. 공급 대비 수요가 월등히 많기 때문이다.
현재 북한에는 국가가 모든 자금과 건설 자재를 공급받아 짓는 주택, 공적투자(해당건설사업소)와 개인투자가 결합된 방식, 건설사업소의 이름만 빌려 100% 개인투자로 짓는 방식이 혼재한다. 어떤 경우든 토지 매입비용은 들지 않는다. 인건비가 낮고 국가의 공적시스템을 이용하면 자재비용도 줄일 수 있다.
토지승인은 주민 지구토지를 주로 이용하는데 필요한 경우 뇌물을 주고 농업토지를 이용하는 경우도 있다. 건설허가는 국가 도시종합설계에 들어 있거나 건설계획에 책정돼 있으면 승인이 쉽다. 건설허가가 나면 설계사업소에 설계를 의뢰하는데 이때 뇌물이 필요하다. 기술지도·시공지도는 건설기업소 기술인력을 이용하거나 시장에서 선발한다.
자재는 주민시장에서 외화벌이기관이나 중국을 통해서도 조달받을 수 있다. 건축 인력도 시장에서 구할 수 있다. 공사기간 중 전기도 해당 배전소에 뒷돈을 주면 충분히 공급받을 수 있다.
◇살림집 배정 대신 아파트 분양, 입사증 발급 뇌물 횡행
지어진 아파트는 기여도에 따라 분양된다. 건설자금 제공자, 시공에 기여한 건설감독원, 설계원, 이 밖에 시멘트 공장과 전력 송배전부를 비롯한 해당 기관과 기업소 순이다.
시장에 나오는 물량은 돈주들의 네트워크와 입소문으로 암거래된다. 개인구매자가 직접 집을 보고 판매자와 가격을 흥정하는 형태다. 가격이 결정되면 판매자는 해당 시·군 도시경영부 주택지도원에 뇌물을 주고 입사증(국가 살림집 리용 허가증)을 발급받는다.
뭐든 현금 직거래가 원칙이다. 입사증이 없는 주택은 기피된다. 북한에서 토지는 국가의 소유라 아파트 분양 후에도 불법주택으로 단속될 수 있다. 반면 입사증은 북한의 상속법에 의해서도 보장된다. 이 때문에 입사증 발급을 위한 뇌물이 횡행한다. 아예 인민위원회 도시경영국 주택배정과 직원들이 주택중개인(집 거간)으로 나서 집값의 10%를 수수료로 벌고 있다.
2009년 북한의 개정 살림집법은 건설 승인 및 설계 위반자들에 대한 처벌수위를 높이기 위해 강도 높은 견제와 처벌조항을 넣었다. 하지만 개인투자에 의한 아파트 건설은 앞으로도 증가할 것으로 보인다. 북한 정부가 해결하지 못하는 주민들의 급증하는 주택수요를 충족시켜주고 있기 때문이다.
게다가 좋은 주택을 사들이는 계층도 노동당 간부들이나 권력층이다. 주택 건설은 도시 미화를 통한 홍보가치도 있다. 농민시장이나 주민시장을 인정했듯이 개인 간 주택거래가 이미 당연시되고 있다는 점도 간과하기 어렵다.
김희정 기자
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'사회주의 이상' 건설한 평양, 지금은 자본주의 개발로 변신중━
[북한 속쏙알기(1)-부동산] ②주거와 생산시설 혼재…최근 부동산개발·정비사업 성행
세계의 모든 대도시가 그렇듯 평양에도 상징적인 랜드마크가 있다. 다만 다른 곳과 달리 평양 랜드마크는 사회주의 체제의 선전을 위한 목적으로 기획·건설된 것이 특징이다. 도시 중심부에 자리잡은 김일성광장과 주체사상탑, 만수대언덕, 개선문 등이 대표적이다.
평양은 사회주의 이상에 따라 계획되고 지어진 하나의 커다란 체제 선전물이다. 간간히 언론에 비춰진 모습은 잘 닦인 도로와 고층 건물 등으로 여느 대도시 풍경과 다를 게 없어 보이지만 자세히 뜯어보면 곳곳에서 상당한 차이를 발견할 수 있다.
학계의 연구를 종합하면 사회주의 도시계획의 특징은 △대도시화 지양 △도시-농촌 간 격차 최소화 △주거와 생산시설을 결합한 자족적 커뮤니티 조성 등으로 요약할 수 있다. 이는 도시화가 진행될수록 도시 노동자들의 삶은 피폐해지고 계층 간 격차가 심화한다는 사회주의 이론에 따른 것이다.
평양은 한국전쟁으로 대부분의 기반시설이 파괴되는 위기를 겪었지만 북한 정권은 이를 오히려 사회주의 이상도시를 건설할 수 있는 기회로 활용했다.
북한은 1950년대 사회주의 도시계획이론을 적용한 첫 계획인 '평양시복구건설총계획도'를 만들고 평양 재건에 나섰다. 당시 계획에 따라 평양은 인구 집중화를 막기 위해 도시의 구심점 역할을 할 수 있는 지역을 여러 곳 만드는 다핵화 도시로 설계됐다. 수용 인구는 100만명이었다.
1960년대 들어서는 체제 선전을 위한 본격적인 '도시 꾸미기'가 시작됐다. 대동강을 중심으로 주요 도로들이 확장됐고 고층 아파트와 대규모 문화시설도 만들어졌다.
일반적으로 대도시의 중심부에는 대규모 업무·상업시설이 들어서지만 평양의 중심부는 사회주의 선전물과 공공시설이 위치한다. 체제 선전이 효과적으로 이뤄질 수 있도록 외국인을 위한 레져시설도 곳곳에 마련했다.
특이한 점은 주거지역과 업무지역(생산시설)이 명확히 구분되지 않고 한데 섞여 있다는 것이다. 현대 도시계획 관점에선 체계적이지 않은 모습이지만 사회주의 도시계획에 따라 의도된 것이다. 주거와 생산시설을 한 지역에 묶어 도시노동자들이 자급자족할 수 있는 소규모 경제공동체를 만드는 게 사회주의의 목표기 때문이다.
지대(地代)를 인정하지 않는 사회주의 경제로 인해 가능한 도시 구성이기도 하다. 자본주의 도시에서 업무·상업지역은 땅값이 비싸 주거지역은 자연스럽게 외부로 밀려난다. 교통망의 발달, 자동차 보급, 대중교통 체계 구축은 거주지와 업무지역의 구분을 더 명확하게 한다. 북한은 모든 땅이 국가 소유고 거주이전의 자유도 없기 때문에 자본주의 사회에서 발생하는 도시 형태를 억제할 수 있는 것이다.
사회주의 이상향으로 건설된 평양은 1990년대 '고난의 행군'을 거치변서 변화하기 시작했다. 재정난으로 국가 배급체계가 흔들리자 개인(돈주)이 입지가 좋은 곳에 아파트를 지어 분양하는 부동산개발업과 낡은 집을 철거하고 새 집을 짓는 정비사업이 등장했다. 자본주의식 도시개발이다. 학술자료와 북한 관련 전문매체의 보도 등에 따르면 최근 이같은 경향은 더 심화하고 있다.
정은이 통일연구원 부연구위원은 "북한의 부동산개발은 지금도 비합법이지만 고위 관료가 개발에 참여하고 있기 때문에 과거와 같은 사회주의식 개발로 회귀하긴 어려울 것"이라고 말했다.
김사무엘 기자
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'평양 래미안'·'대동강 힐스테이트'? 北 민간 아파트 가능할까
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[북한 속쏙알기(1)-부동산] ③'만리마 속도전' 앞세워 주택 건설 의지
남북경제협력이 본격화되면 북한에서도 국내 대형 건설사들의 브랜드 아파트 건립이 가능할지 관심이 높다. 북한은 '사회주의헌법' 및 '부동산관리법'에 따라 주택과 토지 매매를 금지하지만, 주택 수요가 많아 금지된 민간 주택공급 및 사적 거래가 만연하다.
자금력이 있는 투자자들인 '돈주'들이 주택 건설사업에 참여하고, 돈주들은 북한 당국에 자금 및 자재를 대고 입주권을 확보해 선분양 방식으로 시장에 팔고 있다.
북한 당국이 재정난으로 주택 공급을 못한 사이 민간 투자 기반의 개발은 암묵적으로 물꼬가 트였다. 2009년부터 북한은 '평양시 10만호 건설'을 목표로 2012년 4월 (강성대국 원년)까지 주택 건설에 힘을 쏟았다. 하지만 실제 건설 규모는 2만~2만5000호에 그쳤다.
평양에서 거래되는 평균 아파트 시세는 평균 1억원이고, 대동강 조망 등 입지가 좋은 물건은 2억~3억원에 매매가가 형성된 것으로 전해진다. 2017년 82층 높이로 준공된 '평양 여명거리'(려명거리)아파트를 비롯한 초고층 아파트가 즐비하지만, 아파트 품질이나 주거 여건은 알려진 것이 없다.
일각에선 북한이 체제 선전 구호인 '만리마 속도전'을 내걸고 호화 주택 건설사업을 밀어 붙이면서 부실 위험과 전력난 발생 소지가 커졌다고 본다.
남북경협이 활성화되면 국내 건설사들은 사회간접자본(SOC)뿐 아니라 주택 사업서도 기회를 얻게 될 것으로 보인다. 현재 가장 유망한 곳은 개성공단 배후 지역이 꼽힌다. 개성공단이 재가동되고, 2·3단계 개발이 실현되면 이곳엔 약 35만명 북한 인력이 근무할 예정이기 때문이다.
북한이 추가로 개혁·개방에 속도를 내면 중장기적으로 평양, 원산, 신의주 등으로 주택 공급이 확산 될 공산이 크다. 하지만 건설업계는 국내 건설사가 북한에서 주택을 지을 경우 자체개발보단 시공사로만 참여하는 것이 낫다고 본다. 북한 당국과의 협상, 주택제도에 대한 시각차로 시간이 많이 소요될 가능성이 높기 때문이다.
박용석 한국건설산업연구원 산업정책연구실장은 "북한이 비핵화에 힘쓰고, 미국과 수교한다면 국제 금융기구 가입이 가능해져 개혁 개방에 힘이 실릴 것"이라며 "북한에 투자를 주도하는 나라의 건설사들이 주택 등 수주 기회를 잡을 가능성이 크다"고 말했다.
김지훈 기자
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북한 주택시장 키워드 '시세권', '학세권'…월세도 등장━
[북한 속쏙알기(1)-부동산] ④시장·대학가에 가까울수록 집값 비싸
2009년에 제정된 북한 '살림집법'은 개인이 이기적 목적으로 주택을 교환하는 행위(매매), 돈·물건을 받고 주택에 동거 또는 숙박시키는 행위(임대), 승인없이 주택을 증·개축하는 행위(리모델링)를 금지했다.
북한의 주택은 대부분 국가나 협동조합에 소유권이 귀속되고 개인은 주택 이용권만 갖는다. 그러나 실제로는 웃돈을 주고 주택을 맞교환하거나, '살림집 이용허가서'의 명의를 바꾸는 등의 방법으로 주택거래가 이뤄져왔다.
2가구가 1주택에 거주하는 '동거' 제도를 활용한 월세도 생겨났다. 경제난으로 주택공급이 둔화돼 집을 배정받지 못한 가구가 많아지면서 본격화됐다. 방 1개를 세놓아 인민화나 달러 혹은 쌀·옥수수 등의 현물을 받는다.
임대공간으로는 살림도구를 넣어두는 '웃방'을 내놓는 경우가 많지만 창고·공중화장실을 개조하거나 집 주변을 증축해 임대공간을 만들기도 했다.
주택거래가 활성화되면서 각 살림집의 가치도 크게 달라졌다. 집값을 결정하는 가장 중요한 요소 중 하나는 '시장'이다. 배급경제가 무너지면서 민간경제가 시장을 중심으로 움직이기에 이곳과 가까울수록 집값이 비싸다. 일명 '시세권'이다.
정은이 통일연구원 부연구위원의 '북한 부동산시장의 발전에 관한 분석'(2015)에 따르면 시장에 가까울수록 집값이 2~3배 이상 차이난다. 시세권 주택은 숙박업소·도매창고로 이용할 수 있어 임차수요가 높기 때문이다.
이권을 노린 권력자에 의해 시장이 이전하는 경우도 잦아 북한의 한 도시는 15년 사이 4번 시장위치가 바뀌었다. 1997년에는 5000달러에 거래되던 시세권 주택이 시장이전 후 2000달러로 떨어졌다.
집값을 움직이는 또 다른 키워드는 '학세권'이다. 우리와 달리 북한의 학세권은 대학생들에게 하숙을 제공해 임대수익을 얻을 수 있는 지역을 의미한다.
북한에선 학교 주변에 거주하지 않는 학생들은 기숙사 생활이 의무다. 경제난으로 기숙사 운영환경이 악화되면서 집안사정이 좋은 대학생들이 개인집에 하숙하는 경우가 많아졌다.
김흥광 NK지식인연대 대표는 "전체 기숙학생 중 10%는 동거를 택한다고 볼 수 있다"며 "돈이 많은 사람만 가능해 사례가 굉장히 많다고 할 수는 없다"고 설명했다.
'월세'에 해당하는 동거비는 일반화할 수 없지만 평양이 한 달에 100~200달러이며, 불법 동거를 묵인시키기 위한 뇌물로 매달 50~100달러가 더 필요한 경우도 있다.
박치현 기자
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