도시재생뉴딜 '서울 딜레마'…집값자극 vs 수요분산

국토부, 이달중 도시재생 뉴딜사업에 서울 포함여부 결정

정부가 5년간 50조원을 투입하는 도시재생 뉴딜사업에 서울 지역을 포함할지를 놓고 고민이 깊다. 서울 구도심 재생이 필요하지만 주택시장을 자극할 우려가 있기 때문이다.

국토교통부 관계자는 3일 “지난달 발표한 도시재생 뉴딜 로드맵에 이어 이달 중 올해 도시재생 뉴딜사업지 선정계획을 발표할 예정인데, 서울 포함 여부를 고심하고 있다”며 “부동산 시장 상황을 감안해 신중하게 결정할 것”이라고 밝혔다.
현재 서울은 도시재생 뉴딜 사업지 공모 대상에서 제외돼 있다. 주택시장 과열을 부추길 수 있다는 우려 때문이다.

국토부는 도시재생 뉴딜사업의 정책적 효과를 생각하면 서울을 포함하는 게 맞지만 자칫 시장을 자극할 수 있어 신중한 입장이다. 사업의 핵심이 청년 스타트업에 저렴한 창업 공간을 제공해 낙후된 구도심에 활력을 불어넣는 것인 만큼 청년 창업 수요가 높은 서울 지역이 정책적 효과가 클 것은 분명하다는 것. 다만 구도심 개발이 투자 수요를 자극해 지대상승과 젠트리피케이션(둥지 내몰림) 현상을 유발할 가능성도 배제할 수 없다.

반면 국토부와 도시재생 뉴딜 협의체를 꾸려 논의를 진행 중인 서울시는 서울 지역을 사업에 포함해야 한다는 입장이다.

현재 서울 집값 상승은 강남4구(강남·서초·송파·강동구)에 집중돼 있고 도시재생을 통한 수요 분산으로 주택시장 과열 우려를 불식시킬 수 있다는 것이다. 지난해 8·2 대책 발표 이후 대출규제 강화, 다주택자 양도소득세 중과 등으로 서울 주택시장은 다소 안정세에 접어든 분위기다.

서울시 관계자는 “저층 주거지의 매력도가 떨어지고 주거환경이 열악하기 때문에 새 아파트에 몰리고, 특정 지역 집값이 급등하는 것”이라며 “낙후된 구도심은 원래도 집값이 높지 않았고 재생하더라도 재개발·재건축처럼 급등하는 게 아니기 때문에 우려하는 부작용은 없을 것”이라고 말했다.

시에 따르면 최근 3년간(2014~2017년) 강남4구 재건축 아파트값이 16.4% 상승했지만 서울 도시재생 활성화 지역 내 단독·다가구 매매가격은 5% 올랐고 다세대·연립주택도 7% 상승하는 데 그쳤다. 이는 같은 기간 서울시 전체 아파트값 상승률 9%보다 낮은 수준이다. 낙후 도심의 재생을 더 이상 늦추면 주거환경과 집값 격차가 더 벌어져 양극화를 심화시킬 수 있다는 지적도 나온다.

시에선 서울 시내 131개 도시재생지 가운데 27개 활성화 지역, 그중에서도 국비 지원을 받는 창동·상계, 창신·숭인, 가리봉, 해방촌 4곳을 제외한 23개 지역 중 일부를 선정 대상으로 건의했다.

서왕진 서울연구원장은 “중앙정부는 서울의 부동산 투기와 가격급등 우려에 대한 우려로 서울시를 도시재생 뉴딜정책에서 제외하고 있는데 오래 지속할 정책 결정은 아니다”며 “주거지 재생은 서울시가 주도해 추진하고 중심지 재생은 중앙정부가 지원하는 역할 분담 형식이 좋다”고 제안했다.