전문가들은 2일 정부의 '실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안'과 관련, 서울 전역을 투기과열지구로 지정하고 재건축·재개발 조합원 지위양도를 엄격히 제한하는 등 시장의 예상을 훌쩍 뛰어넘는 규제책이 나왔다고 입을 모았다.
당초 시장은 과거 2002년 노무현 정부 당시 투기과열지구 지정 등 수요 억제책에도 집값이 단기 조정 후 급등했던 경험에 무게를 뒀다. 당시 '학습효과'로 이번에 추가 대책을 내놔도 큰 효과를 가져오기는 어렵고 집값은 우상향할 것이라는 '낙관론'이 우세했다.
전문가들은 그러나 이번 대책의 범위와 강도를 감안할 때 주택시장 과열을 잠재울 만한 위력이 충분할 것으로 평가했다. 단기 급등했던 강남 재건축과 강북 역세권 단지 등을 중심으로 과열이 진정되고 일부 조정기를 거칠 것이라는 관측이다.
다주택자와 갭(GAP)투자자에 대한 경고와 동시에 수요자 심리에도 상당한 영향을 미쳐 당분간은 주택시장이 안정화 기조로 갈 수 있다는 전망이 우세했다. 다만 풍부한 유동성과 공급부족 등으로 일정 기간 조정 후 집값이 다시 상승하는 현상이 되풀이되지 않을 거라고 단언하기는 어렵다는 의견도 있었다.
박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은 "생각보다 강도 높은 대책이 나와서 시장에 미치는 영향이 클 수밖에 없을 것 같다"며 "집값이 단기 급등한 지역의 경우 특히 영향을 많이 받을 것"이라고 진단했다.
함영진 부동산114 리서치센터장도 "주택수요를 억제할 수 있는 대책이 거의 총망라된 게 아닌가 싶을 정도로 제도, 세제, 금융 관련 규제가 모두 포함됐다"며 "다주택자나 전세를 낀 갭투자, 재개발·재건축 관련 단기투자자들은 일정 기간 타격이 불가피할 것"이라고 지적했다.
김규정 NH투자증권 부동산연구원은 "과거에 없었던 재개발 투자자 규제까지 예상보다 강력하고 종합적인 대책이 나와서 확실히 효과는 있을 것"이라며 "투기적 단기거래가 차단되면서 가격 진정 효과는 충분히 나타날 것"이라고 예상했다.
신중론도 있었다. 유선종 건국대 부동산학과 교수는 "정부는 시장을 억누르겠다는 게 아니라 안정화하겠다는 것"이라며 "적어도 투기 광풍은 사라지겠지만 실질적인 효과는 휴가철이 끝나고 추석 전후가 돼 봐야 알 수 있을 것"이라고 말했다.
투기과열지구로 지정되지 않은 신도시나 수도권 일부 지역으로 풍선효과가 나타날 가능성에 대해선 "크지는 않을 것"이라는 관측이 힘을 얻었다. 함 센터장은 "신도시나 경기권은 이번 집값 상승의 본류가 아니고 서울 중심지가 오르니 덩달아 격차를 줄이기 위해 오른 것"이라며 "서울을 규제한다고 자금이 그외 수도권 지역으로 무조건 옮아간다고 보긴 어렵다"고 봤다.
새 정부가 거액을 들여 추진할 예정이었던 도시재생 뉴딜정책도 투기과열지구는 사실상 잠정 중단됐다. 유 교수는 "도시재생사업은 정부가 5년간 총 50조원을 투입하겠다고 공약했는데 구도심이 대부분이고 재건축, 재개발, 리모델링, 주거환경정비사업 등과 맞물린다"며 "이런 지역에 대한 도시재생을 향후 어떻게 진행하느냐가 시장에 영향을 미칠 것"이라고 말했다.
규제책이 발표되고 시행까지 제도 개선이나 법개정이 필요한 부분에 대한 보완도 필요하다는 지적이다. 김 연구원은 "개정 제도 시행 전까지 이를 피해보려는 움직임으로 인한 혼선이 있을 수 있다"며 "대책과 시행시기 간 간극을 줄이는 보완책이 필요하다"고 지적했다.
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