펀드 특성상 만기 시점에 보유 부동산 매각이 여의치 않으면 투자 원금을 회수하기 어렵다는 것이다. 과거처럼 부동산펀드 불완전 판매로 투자자와 금융회사 간 소송전이 벌어질 가능성도 배제할 수 없다는 지적이다.
◇해외 부동산펀드 흑역사…"공모형 해외투자 신중해야"= 부동산펀드가 첫 선을 보인 건 2004년이다. 그 해에 간접투자자산운용업법 시행령 개정으로 부동산펀드에 대한 근거법이 생겼다.
미래에셋 계열 운용사인 맵스자산운용이 2004년 5월 '맵스프런티어부동산투자신탁1호'를 내놓고 주택개발사업 자금을 빌려주는 PF(프로젝트파이낸싱) 투자에 나선 게 부동산펀드 효시다.
당시 맵스자산운용과 SH자산운용(현 신한BNP파리바자산운용) 등 일부 운용사가 현재의 부동산펀드처럼 오피스 빌딩을 매입한 후 임대수익을 거두는 실물형 투자에 나섰지만 대부분은 개발사업을 주도하는 건설사의 지급보증을 담보로 PF를 제공하는 투자였다.
부동산 경기 호황에 기댄 일종의 부동산 담보대출인 셈이다. 하지만 글로벌 금융위기를 맞으면서 무리하게 해외 개발사업을 벌인 건설사가 연쇄부도를 맞고 국내 부동산시장 위축까지 겹치자 PF로 투자한 부동산펀드도 줄줄이 손실을 입었다.
러시아 사할린 골프장 신축사업에 투자한 '칸서스사할린부동산1호', 영종도 골든스카이리조트 개발사업에 투자한 '골든브릿지특별자산 17호' 등은 사업 부실로 원금 손실을 입은 대표적 사례다.
한 증권사 부동산 담당자는 "당시는 개발 인허가도 나지 않은 사업장에 건설사 지급보증만 믿고 PF를 투자한 펀드가 부지기수였다"며 "단순 담보대출 성격인 PF를 부동산펀드가 담당했던 것도 적절하지 않았는데 그마저도 사업성 검토도 없이 진행했을 만큼 허술했다"고 말했다.
실제로 2007년 KB자산운용이 신영증권을 통해 설정한 1700억원 규모의 'KB웰리안 맨해튼 사모특별자산투자신탁 제1호'펀드는 투자원금을 모두 날렸다. 미국 뉴욕의 한 임대아파트에 투자하는 펀드였는데 글로벌 금융위기로 대규모 공실이 발생한데다 임대료 인상을 놓고 주민과 소송을 벌이는 예상치 못한 사태에 휘말렸다. 당시 손실을 본 펀드 투자자들이 KB자산운용을 상대로 손해배상 소송을 진행했다.
◇선진국 투자로 안전도 높였지만 여전히 위험해 = 글로벌 금융위기 이후 종적을 감췄던 해외 부동산 투자가 최근 1~2년 전부터 다시 기지개를 켜고 있다. 주식·채권 기대수익률이 떨어지자 대체투자처로 연 5~7%대 중위험·중수익을 노릴 수 있는 해외 부동산의 투자 매력이 부각됐기 때문이다.
특히 개발도상국 부동산 개발사업에 투자했던 과거와 달리 최근 해외 부동산펀드는 미국·유럽·호주 등 선진국 핵심지역에 위치한 오피스 건물을 투자 대상으로 삼아 상대적으로 안정성을 높인 점이 인기 비결이다.
하지만 해외 부동산 공모펀드에 대해 시기상조라는 우려가 여전하다. 부동산 전문 운용사의 고위 관계자는 "해외 부동산은 정보 접근성이 떨어져 공실률 관리가 더 어렵고 만기를 앞두고 재매각 여부도 불확실하다"며 "더구나 은행에서 공모펀드에 대한 환헤지를 받아주지 않아 투자자에게 환손실 위험 고지를 제대로 알려야 하는데 실제로는 그렇지 않다"고 지적했다.
이런 점을 감안해 공모형 해외 부동산펀드는 국내 기관투자자가 에쿼티(보통주)로 투자한 프로젝트에 우선주 등으로 동반 투자해야 한다는 주장도 있다.
이 관계자는 "기관투자자가 1차로 투자 검증을 마쳤고, 손실 발생시 기관 보통주가 먼저 손해를 감수하는 만큼 상대적으로 안정성을 강화할 수 있다"고 말했다. 또 "블랙록과 같은 글로벌 투자회사도 한국 부동산에 투자할 때 확실한 정보력을 갖추지 못했다고 판단해 사모펀드로만 운용하는 만큼 (해외 부동산펀드 투자는)리스크 관리를 최우선으로 고려해야 한다"고 강조했다.
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