매매든 임대차든 부동산 계약시 이중계약 사기 외에도 당사자 간의 부동산 직거래나 기획부동산 사기 등 다양한 분쟁과 위험에 노출될 수 있다. 그렇다면 분쟁을 최소화하는 방법은 무엇일까.
논란이 된 사건의 경우 사기 범행이 가능했던 건 건물소유자인 임대인으로부터 위임장이나 인감증명서 등을 위임받아 계약을 맺었기 때문이다. 이를 피하려면 임대인의 경우는 위임장 작성시, 위임권한에 월세인지 전세인지를 표기하고 임차인의 연락처 등 인적사항을 파악해야 한다. 임차인의 경우는 직거래보다는 공인중개사를 통해 계약하고 중개업자의 자격증 등을 확인해야 한다. 또 임대인과 계약할 경우엔 위임서류를 꼼꼼히 확인하고 보증금을 임대인 명의의 계좌로 이체해야 한다. 입주 후 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 갖추는 일도 필요하다.
부동산 매매의 경우 역시 해당 부동산의 등기사항전부증명서, 도시계획확인원 등 관련 서류를 모두 교부받아 검토하고 직접 현장을 답사한 뒤 서류와의 일치 여부를 검토해야 한다. 간혹 기획부동산 등의 사기 사건에서는 현장 답사 때 매매의 대상이 아닌 다른 토지를 답사하게 해 토지 현황이나 접근성 등을 속이는 경우가 있다. 또한 매수인이나 매도인 본인이 아닌 대리인과 계약하는 경우 위임서류를 정확히 받고 중도금과 잔금을 지급하기 전 매번 등기사항전부증명서를 확인해 권리관계 변동을 따져보고, 대금 지급 이후엔 소유권이전등기가 경료됐는지를 확인해야 한다.
이밖에 중개수수료를 둘러싼 분쟁도 종종 발생한다. 당사자 간 매매계약이 체결됐는데 이후 계약이 해제된 경우 중개수수료를 지급해야 할까. 중개수수료는 특약이 없다면 잔금일에 지급되므로 이를 둘러싼 다툼이 종종 발생한다. 계약 해제 사유가 공인중개사의 고의나 과실 없이 단순히 매도인이나 매수인의 변심 때문이라면 매매계약 체결로 이미 중개는 완료됐으므로 중개수수료가 지급돼야 한다.
앞서 언급한 사례와 같이 무자격 공인중개사와 거래했다면 중개수수료 지급 약정은 강행규정에 위배돼 무효이므로 이를 반환받을 수 있다(대법원 2008다75119 판결 참조). 공인중개사 자격이 있던 사람이 자격증이 취소되고도 자신을 공인중개사라고 속여 중개한 경우도 있었다. 이런 일을 피하기 위해선 의뢰하려는 중개인이 공인중개사법에 따른 자격을 취득하고 사무소 개설등록을 한 자인지 확인해야 한다.
중개수수료 액수를 둘러싼 분쟁도 존재한다. 공인중개사법령과 지방자치단체 조례에서 정하고 있는 중개수수료의 한도를 넘는 경우에도 그 한도액을 초과하는 중개수수료 약정 역시 무효이므로, 법정 한도에서 중개수수료를 지급하면 되고 이를 넘어 지급한 부분은 돌려받을 수 있다(대법원 200다54406 판결 참조).
공인중개사법령과 시도조례에서 중개수수료 한도를 규정하자 위 규정을 회피하기 위해 종종 계약명칭을 부동산매매계약이 아닌 컨설팅이나 자문계약으로 체결하고 중개수수료가 아닌 용역비로 과다한 경우를 약정하거나 요구하는 경우가 있다. 이에 대해 지난해 대법원은 계약 명칭이 컨설팅이라도 중개행위에 별다른 전문 용역이 제공되지 않은 경우 컨설팅 수수료 상당액을 부당이득으로 반환해야 한다고 판단했다(대법원 2016다206505 판결 참조).
그 외에도 논란이 될 수 있는 것들은 계약 체결시 계약의 특약사항으로 규정한다면 분쟁을 최소화할 수 있다. 살면서 수차례 겪을 수 밖에 없는 부동산 계약, 미리 알고 꼼꼼하게 대비해야 한다.
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