잔금대출 DTI 규제, 소득 여력 넘는 분양 받았다 낭패

[6·19 부동산대책]잔금대출 차주 중 DTI 50% 초과자 38% 육박 추산

정부가 조정 대상지역 아파트 잔금대출에 DTI(총부채상환비율) 규제를 적용하면 소득이 적은 사람은 값비싼 아파트를 분양받기 어려워질 전망이다. 잔금대출에 대해 DTI를 적용하면 결국 중도금대출 등 집단대출 전반에 대한 심사가 강화될 것이기 때문이다.

정부가 19일 발표한 '주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안'에 따르면 지금까지 부동산 규제를 빗겨갔던 집단대출 중 잔금대출에도 DTI 50%가 신규 적용된다. 조정 대상지역에 한해 다음달 3일 이후 입주자 모집이 공고되는 경우부터다.

잔금대출에 DTI 규제가 적용되면 중도금대출 단계에서부터 심사가 강화될 전망이다. 금융권에 따르면 중도금대출 중 잔금대출로 전환되는 대출액은 약 40%다. 그러나 중도금대출 거의 전액만큼을 잔금대출로 빌려 입주하는 차주도 상당하다. 이 때문에 은행이 잔금대출 승인을 염두하고 중도금대출 승인시점의 소득 수준을 더 깐깐히 따져볼 수 있다.

통상 집단대출은 중도금대출과 잔금대출로 나뉜다. 맨 처음 아파트를 분양받을 때 시공사 보증으로 중도금대출을 받는데, 2년~2년6개월간 통상 6개월 기간으로 나눠 받는다. 예를 들어 3억원의 중도금대출을 2년6개월 동안 6개월 마다 5000만원씩 여섯번에 걸쳐 받는 식이다. 이후 아파트 입주 시점에서 아파트를 담보로 주택담보대출을 받는 걸 잔금대출이라 한다.

지금까지 중도금대출은 대체로 LTV(담보인정비율)한도까지 이뤄졌으며, 소득이 없거나 다중채무자 등 극단적인 경우가 아니면 시공사 보증이 있는 만큼 대부분 승인됐다. 잔금대출 역시 은행별로 소득과 상환능력을 심사했으나, 아파트를 담보로 하는 대출이라 승인이 거절되는 경우는 드물었다.

그러나 이제는 중도금대출 차주가 약 2년~2년6개월 후 잔금대출을 빌릴 수 있어야 아파트 입주가 가능해지는 만큼, 중도금을 받는 시점의 소득 수준이 잔금대출을 받을 수 있는 만큼인지 여부도 은행이 따져볼 가능성이 높다. 금융권에 따르면 잔금대출을 받는 차주 중 DTI 50%를 초과하는 비중은 약 38%다.

은행권 관계자는 "입주 시점에 소득 요건이 안 돼 잔금대출을 못받으면 중도금대출을 잔금대출로 전환할 수 없게 되는 만큼 중도금대출을 승인할 때의 소득심사가 지금보다는 까다로워질 수밖에 없을 것"이라며 "은행 및 지점에 따라 중도금대출은 지점장 전결로 수천만원가량 내부 심사 기준을 초과 승인해주는 경우도 있었지만 이제 이런 식의 승인은 불가능할 것"이라고 설명했다.

또 다른 은행권 관계자는 "실수요자라 하더라도 입주 시점에 대출을 받을 때 소득 요건을 충족해야 하는 만큼 분양을 받을 때 자신의 소득과 상환능력을 따져봐야 한다"고 말했다.