부모와 자신 간의 부동산 거래시 매매 계약서를 썼어도 국세청은 증여추정으로 보고 증여세를 부과할 수 있다. 부모와 자식간 거래는 통상 무상으로 부동산을 이전해 줬다고 보거나 매매의 형식적 요건을 갖추더라도 추후에 양도대금을 다시 자식에게 돌려줄 수 있는 등 여러 가능성이 있기 때문이다.
임봉수 세무법인 정상 세무사는 "가족 간에 거래를 할 때 한 쪽에 유리하거나 불리하면 (국세청은) 부당행위로 본다"며 " 거래금액이 제3자와 거래시 일반적으로 통용되는 가액(시가)이어야 부당행위를 회피할 수 있다"고 설명했다.
계약금 중도금 잔금 등의 대금이 오고 갔는지 매수자의 자금 출처가 어디 인지 등을 구체적으로 보여주는 금융거래 내역 자료와 소득 증빙이 있어야 증여추정에서 회피할 수 있다.
국세청은 시가의 30% 보다 비싸거나 저렴하면 증여로 추정한다. 매매가와 시가의 차액이 3억원을 넘어도 증여세를 과세한다. 국세청은 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 부당이익분으로 보고 매매가와 시가의 차액에서 부당이익분을 차감한 금액에 대해 증여세를 부과한다.
시가는 상속세와 증여세법에 따라 평가한 금액을 말한다. 증여일 전후 3개월 이내에 불특정 다수 사이에 이뤄진 매매가액, 감정가액, 보상가액, 경매·공매가액이 있으면 시가가 된다. 시가를 산정하기 어려우면 주택 공시 가격 또는 토지 공시 가격에 따라 평가한 가액을 시가로 본다.
배우자 친족 등 특수관계인과 정상적인 거래를 할 때도 매매가와 시가의 차액이 시가의 5% 이상이거나 3억원 이상이면 양도소득세를 부당하게 감소시킨 것으로 본다. 시가를 기준으로 매도가액을 다시 책정해 양도세를 부과한다.
가족끼리 부동산을 무상 임대해 주는 것도 증여세가 부과될 수 있다. 무상 임대로 5년 동안 얻은 이익이 총 1000만원 이상이면 국세청은 증여세를 과세한다. 임대료를 냈더라도 30% 이상 적거나 많게 냈다면 증여세를 내야 한다. 시가 확인이 어려우면 부동산 가격의 2%를 시가로 추정한다.
또 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여 받은 토지, 건물, 특정시설물이용권을 5년 이내에 양도하는 경우 이월과세 규정이 적용 돼 양도소득세를 줄일 수 없다는 점도 기억해야 한다.
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