연말 '미분양' 공포 되살아나나…청약·계약률 '곤두박질'

전국, 수도권 연도별 주택 미분양 현황. / 자료제공=국토교통부

청약규제를 골자로 한 '11·3부동산대책'의 여파로 새 아파트 단지들의 청약경쟁률이 급격히 떨어지면서 '미분양 폭탄'이 우려되고 있다. 내년부터 새 아파트 입주가 본격적으로 시작되고 경제여건이 악화되면 미분양은 더 늘어날 것이란 지적이다.

6일 국토교통부에 따르면 지난 10월 말 기준으로 전국의 미분양 주택은 5만7709가구로 집계됐다. 전월(6만700가구) 대비 4.9%(2991가구) 감소한 것으로, 전고점이었던 2012년 11월(7만6319가구)의 75.6% 수준이다. 미분양이 급증했던 지난해 12월 이후 1년 가까이 미분양 물량은 크게 늘어나지 않고 있다.

다만 미분양 재고가 가장 적었던 지난해 4월(2만8093가구)에 비해선 두 배 수준이다. '악성미분양'으로 꼽히는 준공 후 미분양도 10월 말 기준 1만879가구로, 전달보다 소폭 증가했다.

게다가 11·3대책 이후 청약경쟁률이 낮아지며 미분양이 급증할 것이란 우려의 목소리가 나오고 있다. 실제 지난달 30일 1순위 청약 접수를 진행한 서울 서대문구 '연희파크 푸르지오'는 도심권에서 공급된 아파트임에도 전용 112㎡가 1순위서 미달해 2순위까지 넘어갔다. 같은 날 분양한 'e편한세상 서울대입구'와 '래미안아트리치'도 1순위 마감은 했지만 청약률은 5대 1 안팎으로 기대에 못 미쳤다.

청약성적은 계약률과 밀접한 상관관계가 있다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난 3분기 말 기준 수도권과 광역시를 제외한 지방의 초기계약률은 55.7%로, 4분기 연속 하락세로 올 들어 최저 수준이다. 초기계약률 통계가 3~6개월 전에 분양한 단지들의 계약률을 토대로 하고 있어 최근 분양 단지의 통계는 아니다.

다만 하남미사, 다산신도시, 동탄2신도시 등 수도권 공공택지지구가 조정대상지역에 포함돼 4분기에는 더 떨어질 것이란 분석이 나온다. 국토부와 HUG가 지난 9월부터 수도권 8곳, 지방 16개 시·군을 미분양관리지역으로 지정한 배경에도 이런 위기감이 놓여 있다.

지난달 30일에는 경기 오산시, 충북 진천군, 경북 김천·구미시 등을 추가로 포함해 총 30곳을 미분양 관리지역으로 선정했다. 미분양 주택 500가구 이상인 시·군·구 가운데 최근 3개월간 전월보다 미분양 가구 수가 50% 이상 증가한 달이 있는 지역, 당월 미분양 가구 수가 1년간 월평균 미분양 가구 수의 배 이상인 지역 등을 대상으로 한다.

미분양 관리지역에서 분양 사업을 하는 건설사는 해당 지역의 택지를 매입하기 위해 HUG로부터 사업수행 능력과 사업성 등을 검증하는 분양보증 예비심사를 의무적으로 받아야 해 공급이 제한된다. 실수요자 입장에서도 미분양 적체 지역을 알 수 있다.

다만 미분양 급증에 대해선 전문가들 사이에서도 의견이 분분하다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "단기차익을 노렸던 가수요자들이 지방에서 수도권으로 이전해 청약시장을 떠받쳤으나 정부의 청약규제 본격화로 계약률이 다소 떨어지고 미분양이 다시 증가할 여지가 커졌다"고 내다봤다.

반면 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 "신규 분양된 것이 워낙 많아서 일시적으로 늘어나는 것이지 이 상황이 지속될 것 같진 않다"며 "앞으로 주택공급이 줄어들면서 자연스럽게 조정이 이뤄질 것"이라고 설명했다.