조정지역은 청약경쟁률이 하락하고 집값이 떨어지는 등 타격이 불가피한 반면 제외지역은 '풍선효과'가 기대되고 있기 때문이다. 이에 따라 조정대상 지역 선정기준을 두고 논란이 일고 있다.
지난 3일 정부가 발표한 '주택시장의 안정적 관리방안'에 따라 서울 전지역과 경기 과천·하남·성남, 부산·세종 등 '조정대상지역' 37곳은 전매제한 기간 강화, 재당첨 제한, 1순위 제한 등 청약규제가 종전보다 대폭 강화된다.
올해 재건축 단지를 중심으로 고분양가 논란의 중심에 섰던 서울 강남 4구와 경기 과천시는 소유권이전등기 시까지 분양권 전매가 금지된다. 이에 따라 고분양가 행진에 제동이 걸리고 청약경쟁률도 하락할 가능성이 제기되고 있다.
4일 부동산 전문 정보제공업체 '부동산인포' 조사에 따르면 이달 이후 연말까지 조정지역 37곳에서 분양에 들어갈 아파트(임대물량 제외)는 41개 단지, 3만2838가구에 달한다. 전국 물량(14만3271가구)의 23%에 해당한다.
물론 지역별로 공공·민간택지 여부에 따라 전매기간이나 제한 여부가 달라지지만 대부분 조정 대상에 포함된다. 반면 연말까지 140개 단지, 11만433가구는 조정대상 지역이 아니어서 규제를 받지 않는다.
수도권의 인기 신도시인 위례신도시나 하남시 미사강변지구는 분양이 마무리 단계에 접어들면서 규제를 받는 신규 단지는 많지 않을 전망이다. 공급물량이 많이 남은 하남 감일·감북지구와 남양주 다산신도시, 고양 향동·삼송지구, 화성 동탄2 신도시 등은 청약률에도 영향이 있을 것으로 업계는 보고 있다.
권일 부동산인포 리서치 팀장은부동산 "부동산은 심리적인 부분이 크게 작용하는 만큼 대책 발표로 관망세가 더욱 짙어질 것으로 예상된다"며 "저금리 기조에 마땅한 투자처를 찾지 못한 수요자들이 분양권 전매규제가 덜하거나 조정지역내 이미 분양이 끝나 전매제한을 받지 않는 단지, 조정지역에서 제외된 단지 등에 유동자금이 흘러갈 것"이라고 내다봤다.
조정대상 지역 여부에 따라 주택시장 전망이 달라짐에 따라 어떤 기준으로 선정했는지가 세간의 관심사다. 이와 관련해 국토부 관계자는 "투기과열지구 지정요건 중 정량요건의 일부를 준용해 과열 발생 우려지역을 선별한 뒤 정성적 판단을 거쳐 대상 지역을 선정했다"고 설명했다.
국토부가 밝힌 대상 선정에 활용한 정량기준은 △주택가격상승률이 물가상승률보다 2배 이상인 곳 △청약경쟁률이 5대 1을 초과하거나 국민주택 규모 이하 주택 청약경쟁률이 10대 1을 초과한 곳 △주택시장 과열 및 주거 불안의 우려가 있는 곳 중 시도별 주택보급률이나 자가주택비율이 전국 평균 이하인 곳 등이다.
부동산정보업체 리얼투데이에 따르면 올 들어 10월말까지 조정지역 37곳에서 분양한 아파트의 1순위 청약경쟁률은 평균 41.7대 1을 기록했다. 조정대상 외 지역의 평균 경쟁률은 8.8대 1로, 5배 가량 높은 수치다.
다만 국토부가 밝힌 청약경쟁률 5대 1를 초과한 기준을 적용하면 조정대상이 더 많아졌어야 한다. 실제 규제 대상에 포함되지 않은 경기 의왕시 '의왕백운밸리 효성해링턴플레이스' C2블록은 지난달 청약에서 무려 78.3대 1의 1순위 평균경쟁률을 보였다.
반면 같은 지역에서도 청약경쟁률은 천차만별이다. 규제 대상에 포함된 경기도 고양시의 경우 지난 3월 일산서구 탄현동 '고양 일산 에듀포레 푸르지오'는 1순위 0.2대 1로 미달됐다. 이에 비해 고양 향동지구 '호반베르디움'은 31.1대의 평균 경쟁률을 기록했다.
업계에선 올해 평균 청약 경쟁률이 수백대 1를 기록했던 부산이 전매제한 기간 강화에서 빠진 것에도 의문을 제기하고 있다. 이에 대해 국토부 관계자는 "정량적 기준에 앞으로 과열 우려 여부 등 '정성적' 판단을 추가해 최종 대상지를 선정했다"며 "지방 민간택지에 전매제한 조치를 하려면 주택법 개정이 필요해 부산의 경우 빠졌다"고 해명했다.
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