유치권자는 소유자가 아닌 단순한 채권자에 불과하다. 자신이 빌려줬던 돈을 받기 위해 건물을 점유하고 있을 뿐이다. 그런데 유치권자가 자신이 건물을 점유하고 있다는 이유로 타인에게 건물을 빌려주고 돈을 받는 경우가 있다. 대법원에서는 이런 행위는 위법하며 이 때문에 유치권이 소멸된다고 판단했다.
A씨는 B씨에게 빌려준 돈이 있어 X건물에 대한 유치권자가 되었다. 이후 C씨는 그 건물을 임차했다. A씨가 C씨에게 건물을 달라고 인도 청구를 했다. C씨가 A씨의 건물에 대한 인도 청구를 거절하려면 C씨가 건물을 임차할 때 건물의 소유자에게 승낙을 받았어야 했다. 공사대금을 A씨에게 갚아야 하는 B씨가 동의했다 하더라도 그것만으로는 부족하다.
대법원은 "유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없다"며 "유치권자는 채무자 또는 소유자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 임대할 수 있는 권한이 없다"고 말했다.
이어 대법원은 "유치권자의 임대행위는 소유자의 처분 권한을 침해하며 소유자에게 그 임대의 효력을 주장할 수 없고 소유자의 승낙 없는 유치권자의 임대차에 의해 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유는 소유자에게 대항할 수 있는 적법한 권원에 기한 것이라고 볼 수 없다"고 했다.
이 사건처럼 유치권자가 자신들이 유치목적물을 점유하고 있다는 이유로 다른 사람에게 사용하게 하고 돈을 받는 경우가 있다. 이것은 목적물 소유자의 동의를 받아야만 가능하다.
민법 제324조에서는 유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용, 대여, 또는 담보제공을 하지 못하고 유치권자가 이를 위반하였을 경우에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다고 규정돼 있기 때문이다. 실제로는 채무자라고 규정왜 있으나 대법원은 명시적으로 소유자로 한정하고 있다.
결국 소유자의 동의를 받지 못한 유치권자의 임차행위는 위법하다. 소유자 등이 유치권 소멸 통지를 할 경우 해당 유치권은 소멸하고 더 이상 유치권을 주장할 수 없다.
법무법인 로고스의 권형필 변호사는 주로 집합건물과 부동산 경매 배당 관련 사건을 다루고 있다. 저서 집필, 강의, 송무 등으로 활동 중이다. 머니투데이 더엘(the L)에서 경매 관련 칼럼을 연재하고 있다.
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