특히 지금 당장이 그러하다. 지난 8월25일 정부가 내놓은 ‘8.25 가계부채 관리방안’은 앞으로 어떻게 뛸 지를 더 두고 봐야 한다. 이번 대책에 대해 시장(업계)은 ‘집값을 떠받치는 정책’이라는 엉뚱한 반응을 보이고 있다. 공공택지를 작년의 58% 수준으로 줄이면 공급이 위축되어 값이 오를 수밖에 없다는 단기적인 시장해석에 따른 것이다.
하지만 이는 전적으로 투기심리의 반영일 뿐이다. 8.25대책은 공급축소와 분양 및 중도금 보증강화를 통해 가계부채 증가 속도를 늦추는 데 초점이 맞추어져 있다. 모처럼 살아난 시장을 냉각시키지 않겠다는 당국의 계산이 들어가 있지만 동시에 다음의 강화된 대책을 예고하고 있다.
공급이나 분양의 과열상태가 계속되고 가계부채 증가가 누그러들 기미가 보이지 않으면, 2~3개월 내 분양권전매제한, 집단대출규제, LTV 등 금융규제강화 등의 후속대책이 나올 가능성이 적지 않다. 지금의 시장반응은 ‘소나기 오기 전 처마 밑을 찾는 것’ 과 같은 매매와 투자의 일시적 쏠림현상으로 보인다. 이럴 때 거름지고 장에 가는 식으로 집을 사는 건 한마디로 도박이다.
최근의 부동산 시장 호황은 가격지표를 제외하고는 2006년 수준을 넘어서고 있다. 작년에 집값이 3.4% 올랐고 부동산 세수도 4조원 이상 거뒀다. 불패신화가 되살아나면서 부동산 쪽으로 다시 돈이 몰리고 있다.
하지만 경제성장률 2%, 물가성장률 1%, 실질소득증가가 멈춘 상태에서 부동산만 뜨는 건 결코 정상이 아니다. 이는 전적으로 정부가 시장의 밑바닥까지 훑어 집을 사도록 부추긴 수요 진작의 결과다. 최고 기록의 매매거래, 인허가 물량의 폭증, 청약 및 분양의 이상과열 등은 모두 정책에 의해 부풀려진 수요에 의한 것이다. 남은 건 두 가지다. 부풀려진 수요의 축소와 그에 따른 공급의 과잉화다. 이는 시장의 자연스러운 이치다.
그간 쏟아낸 수요 진작의 효과는 이미 소진되고 있고 새롭게 내놓을 게 많지 않다. 설혹 있다하더라도 내놓으면 내놓을수록 투기가 늘고 부채가 늘며 가격이 오르는 등 거품만 만든다. 수요 감축과 함께 내년부터 시장수요를 초과하는 공급물량이 쏟아질 가능성이 크다. 연간 적정 공급목표치(39만호)를 20만호 웃도는 물량이 나오면 그에 따른 후유증(예, 미계약, 미입주, 미분양, 중도금/잔금 연체, 매매물량 증가, 가격하락, 대출금 상환연체, 역전세 등)이 결코 적지 않다.
8.25대책이 공급과잉의 문제를 예방하려는 의도에서 나온 것인 만큼, 이러한 전망이 터무니없다고 할 수 없다. 따라서 최근의 시장신호를 보고 무리하게 대출을 일으켜 집을 샀다"간 낭패를 볼 가능성이 그렇지 않을 가능성 보다 훨씬 더 크다. 이 또한 지금 집을 살 때가 아님을 뒷받침하는 논거다.
단기적인 경기순환 국면을 떠나, 좀 더 길게 보더라도, 집을 투자목적으로 사는 건 신중에 신중을 기해야 한다. 주택은 고도 성장기 동안 하루 만에 수천 만 원씩 오르곤 했던 전형적인 투기적 재화였다. 하지만 2008년 전후로 시장이자율이나 이윤율만큼의 수익을 낳은 일반적 재화로 점차 돌아오고 있다.
집값이 다른 투자상품에 견주어 터무니없이 수익을 많이 낼 확률은 이젠 크지 않다. 올 들어 상반기 주택가격 오름폭이 0.64%에 불과한 것은 작년에 과도하게 오른 것의 역작용이면서 다가올 상대적 하락을 앞당겨 반영한 것이라 할 수 있다. 저성장이 보편화된 이른바 ‘뉴노멀 시대’ 부동산의 가치상승도 이에 맞추어가는 게 정상이다. 지금은 ‘집은 사놓으면 돈 된다는 믿음’으로 집을 사는 시대도 때도 아니다.
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