큰 폭으로 늘어난 가계대출이 2018년에 위기를 촉발시킬 것이란 전망이 나오고 있다. 가계부채 자체보다 집단대출이 낳은 공포다. 지난해 분양된 아파트 입주가 본격화하는 2017년말부터 주택공급 과잉이 현실화하면 부동산 가격이 떨어져 가계 빚, 특히 집단대출에서 심각한 문제가 발생한다는 것이 위기론의 근거다. 남은 시점이 불과 1년밖에 안 된다는 점에서 공포감은 더하다.
아파트 분양과 준공, 입주의 사이클을 보면 2018년 위기론을 무시하기 어렵다는게 전문가들의 지적이다. 아파트 분양시장에 본격적으로 불이 붙은 건 2015년부터다. 준공과 입주는 분양 때부터 2년 남짓 걸린다. 시장에선 2.5년으로 잡는다. 내년 하반기가 바로 이 때다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 “입주물량이 쏟아지기 시작하는 시기가 내년말부터 2018년초까지”라고 말했다.
주택 수요보다 분양이 더 많이 이뤄진 상황에서 입주가 시작되면 문제가 발생한다. 특히 투자용으로 분양 받은 주택의 소유자는 입주자를 구하지 못하면 자금 압박을 받게 된다. 중도금이나 잔금을 상환하지 않고 입주를 거부하는 사태가 일어날 수도 있다. 이 경우 아파트 분양물량과 함께 늘어난 집단대출이 부실화한다. 실제로 2013년에 국내에서 이런 일이 벌어졌다. 입주 시점에 일부 지역의 주택가격이 분양가 밑으로 떨어지면서 분양 취소 소송이 잇따랐고 집단대출 연체율은 2%대로 올라갔다.
임진 한국금융연구원 가계부채센터장은 "아파트를 분양받았는데 가격이 떨어지면 입주하지 않고 소송을 거는 경우가 있다"며 "과대 광고, 마감 상태 등이 시비거리가 되는데 결국 입주 거부 사태가 일어나면서 집단대출이 부실화할 수 있다"고 진단했다.
지난해엔 52만호의 아파트가 분양 물량으로 나왔다. 올해는 약 45만호의 아파트 분양이 이뤄질 예정이다. 이는 국토교통부가 세운 중장기(2013~2022년) 공급계획(연평균 27만호)을 크게 웃도는 수준이다. 공급 물량이 급증하면 부동산 가격 조정의 압력이 거세질 수 있다. 한국은행이 지난 6월 발표한 금융안정보고서에 따르면 2017년 3분기부터 2018년 2분기까지 수도권 지역의 아파트 입주예정물량만 20만2000호다. 예년(2014~16년) 평균인 10만7000호를 2배 가까이 초과하는 규모다.
KDI의 송 연구위원은 "국내 기준 주택보급률은 2014년에 이미 118%를 나타내는 등 120%대에 접어들었다"며 "주택보급률이 86%에 불과했던 1994년과 1995년에 아파트 공급물량인 82만호였던 것을 고려하면 지난해와 올해 공급되는 총 97만호는 상당히 많은 물량"이라고 우려했다.
지방 부동산시장에선 이미 집값 내림세가 감지된다. 대구 등 일부 지역의 경우 2013년부터 지난해까지 아파트 공급물량이 수요를 초과함에 따라 가격 하락 압력이 거세지고 있다. 대구 아파트는 3.3㎡당 평균 매매가가 지난해 4분기 868만원으로 고점을 찍은 이후 내림세다. 올 3분기 현재 845만원까지 떨어졌다. 올 상반기 대구의 주택 거래량은 지난해의 '반토막' 수준으로 떨어졌고 같은 기간 광주·울산·경북은 3분의 1가량 줄었다.
KDI의 송 연구위원은 "아파트 준공 후 입주하지 않아 발생하는 집단대출 부실화는 지방에서 시작해 수도권까지 확산될 것"이라며 "지난해부터 올 상반기까지 분양물량은 어떻게 할 수 없더라도 앞으로는 상환능력을 고려해 집단대출을 실시해야 잠재적인 부실이 추가로 늘어나는 것을 그나마 막을 수 있을 것"이라고 말했다.
집단대출 부실은 가계뿐만 아니라 기업과 은행으로 충격을 키울 수 있다는 점이 문제다. 주택 가격 하락으로 중도금과 잔금 납입을 거부하는 사람들이 늘어나면 건설사는 자금 압박을 받게 된다. 은행은 집단대출시 주택도시보증공사의 보증을 받아 집단대출 부실로 인한 직접적인 타격은 없지만 거래 건설사가 자금난을 겪에 되면 불똥을 맞는다. 금융연구원의 임 센터장은 “(집값 하락 등으로) 가계부채 문제가 불거지면 저소득층이 가장 큰 영향을 받겠지만 건설사와 은행도 타격의 대상이 된다”고 밝혔다.
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