외환위기 오면 20가구 중 1가구 보증금 못 받는다

[한은 금융안정보고서]"전세가, 매매가와 근접할 수록 보증금 미회수 리스크 커"

전·월세 보증금 가격이 1998년 외환위기 때처럼 20% 급락하는 경우 임차가구 20가구 중 1가구는 보증금을 돌려받지 못하는 것으로 분석됐다. 전셋값이 지속해서 상승함에 따라 전세가구가 자가로 전환할 경우 약 34조원의 가계부채가 증가하는 것으로 나타났다. 전세시장의 구조가 변하는 과정에서 가계부채가 더 커질 수 있다는 지적이다.

22일 한국은행이 발표한 금융안정보고서(2015년 12월)에 따르면 지난 11월 기준 전국 아파트 매매대비 전셋값 비율은 73.7%로 1998년 12월 통계작성 이후 가장 높은 수준으로 상승했다. 2009년 1월 기준 아파트 매매대비 전셋값 비율은 52.3%에 불과했다.

보증금이 있는 전·월세 임차가구는 국내 전체 1800만 가구의 41.4%인 746만 가구다. 전세가구가 353만가구, 보증부 월세가 393만 가구인 것으로 집계됐다. 이들 가구의 보증금 규모는 약 530조원으로 전세가 약 440조원, 월세가 90조원이다.

임대가구의 금융자산 대비 전·월세 보증금 부채 배율을 보면 보증금 부채가 금융자산을 초과하는 경우가 43.6%에 달하는 것으로 나타났다. 이들 전 월세가구 11.9%는 보증금 가격이 외환위기 직후처럼 20% 급락하면 임차인에게 보증금 상환을 위해 추가로 대출받아야 하는 것으로 나타났다.

전체 임대가구의 5.1%는 대출을 받아도 보증금을 반환하기 힘든 것으로 분석됐다. 임차가구 20가구 중 1가구는 전셋값 급락 시 보증금을 돌려받지 못한다는 얘기다.

보고서는 "반환위험이 큰 보증금 차액규모(전체 전·월세 보증금 대비 0.9%)는 크지 않으나 관련 전 월세가구 수가 적지 않은 점에 비춰 볼 때 향후 전·월세 시장이 경색되면 가계 전반의 금융 및 실물거래 부담 요인으로 작용할 수 있다"고 지적했다.

이어 "임대인이 채무불이행으로 파산할 경우 전·월세 보증금보다 우선변제권이 있는 선순위 채권이 있는 경우 보증금 일부를 회수하지 못할 수 있다"며 "전셋값이 매매가격에 근접한 지역일수록 주택가격이 소폭만 하락해도 보증금 미회수 리스크가 커질 수 있다"고 경고했다.

현재 전세에 사는 353만가구 중 12.1%(43만가구)는 향후 자가로 전환할 가능성이 큰 것으로 집계됐는데 이들이 자가로 전환할 경우 가구당 평균 1억3000만원(전체 34조원)의 추가 대출을 받아야 하는 것으로 분석됐다. 전체 가계부채 규모가 34조원 증가할 수 있다는 지적이다. 분석 시점이 지난해 6월 이후 전세·매매 가격 비율이 오름세를 지속하고 금리인하 등으로 매매수요가 늘어난 점을 고려하면 추가 대출규모는 더 많이 늘어날 수 있다고 보고서는 분석했다.

한편 개인사업자의 대출 건전성은 연체율이 지속 하락하는 등 양호한 것으로 분석됐다. 그러나 부동산 임대업대출이 2011년 이후 크게 증가하고 있고 도·소매업, 음식숙박업 등 경기민감 업종의 대출비중이 높은 점에 비춰볼 때 향후 경기상황에 따라 취약성이 커질 수 있는 것으로 나타났다.