"12년 기다렸는데…" 한남뉴타운 '층고제한'에 발목

남산·한강 자연조망위해 한남3구역 29층→21층 하향…50층 계획된 한남5구역도 수정 불가피

@머니투데이 유정수 디자이너

12년째 첫 삽도 뜨지 못한 채 지지부진한 서울 한남뉴타운 사업이 난관에 봉착했다. 서울시의 까다로운 건축심의로 진행이 늦춰진 데다 최근 발표된 '한강변 종합 관리계획'에 따라 층수규제가 강화돼 기존 계획의 변경이 불가피해졌기 때문이다.

한남3구역 등 각 조합은 서울시의 요구를 반영, 사업계획을 세웠음에도 계획이 거듭 보류됐다며 서울시 제멋대로 행정을 신뢰할 수 없다고 반발한다.

2003년 뉴타운 2기로 지정된 한남뉴타운은 노후 저층주택이 밀집된 용산구 한남동 일대(한남·보광·이태원·서빙고·동빙고) 111만㎡를 재개발, 1만4000여가구를 공급한다는 계획을 세운 대규모 도시정비사업이다. 총 5개의 재정비촉진구역으로 나뉘어 진행된다.

뉴타운정책 초기에 지정됐지만 사업면적이 워낙 넓고 조합원 갈등과 정비사업 관리업체 법정관리 등 잡음이 이어지면서 조합설립까지 꽤 오랜 시간이 걸렸다. 뉴타운에 지정된 지 약 10년 만인 2012년 한남 2·3·5구역이 조합을 설립했고 4구역은 올초 조합설립인가를 받았다. 1구역은 현재 추진위원회 단계에 있다.

어렵게 조합을 만들었지만 사업시행인가까지 가는 과정도 순탄치 않다. 남산과 한강을 끼고 있는 서울의 중심이라는 입지적 조건으로 시의 건축심의가 까다롭게 이뤄지기 때문이다.

한남3구역은 최고 29층·118m 높이로 사업계획을 수립, 지난해 12월 첫 번째 시 건축위원회 심의를 받았지만 보완·재심 결정을 받았다. 지난 4월에는 시가 한남뉴타운 전체에 대해 남산 소월길 높이(해발 90m) 이하 기준을 모두 적용해야 한다고 통보하면서 최고 높이를 21층·90m로 하향 조정했다.

하지만 지난 5월 세 번째 건축심의에서도 보류결과를 통보받았다. “인접구역을 포함한 한남지구 전체와의 도시경관, 건축배치, 녹지축, 차량 및 보행 동선 연계 등을 종합검토하라”는 이유였다.

한남3구역 조합 관계자는 "시가 요구하는 대로 높이도 낮추고 사업계획도 보완했는데 또다른 이유로 보류하니 기준이 뭔지 모르겠다"며 "일관성 없는 일방적 행정"이라고 꼬집었다.

서울 용산구 한남뉴타운 내 한남 제3재정비촉진구역. /사진=김사무엘 기자

사업이 늦어지자 뉴타운 내 매물거래도 줄고 가격도 떨어졌다. 부동상114에 따르면 한남뉴타운 지분가격(3.3㎡당, 호가 기준)은 지난 6월 평균 4253만원에서 8월 평균 4023만원으로 두 달간 200여만원이 하락했다.

보광동 U공인중개소 대표는 "지난 5월 건축위원회 보류가 결정난 이후 거래가 뚝 끊겼다"며 "시가 명확한 이유 없이 자꾸 사업을 미루니 이러다 재개발이 아예 취소되는 건 아닌지 조합원들이 불안해한다"고 말했다.

한남5구역 역시 사업계획의 수정이 불가피해 보인다. '한남재정비촉진지구 재정비촉진계획 고시'에는 한남5구역에 최고 50층·170m까지 건물을 올릴 수 있도록 했지만 이는 한강변 종합관리계획에 배치된다.

관리계획에 따르면 제3종일반주거지역에 지어지는 주거용 건물은 최고 35층으로 제한된다.

시의 까다로운 심의와 보류 결정에 한남뉴타운 조합원들은 불만을 쏟아낸다. 재개발이 늦어지면 사업성이 떨어지는 데다 뉴타운 내 일부 구역은 주거환경이 매우 열악해 당장 수리나 신축에 들어가지 않으면 살 수 없기 때문이다.

경관 문제로 층수를 더 낮추면 기존의 용적률도 낮아져 사업성은 더 떨어질 수 있다는 불안감도 팽배해 있다. 시는 한강변 관리계획을 반영해 재개발아파트들이 남산·한강 경관과 어우러질 수 있도록 하는 새로운 가이드라인을 만들어 조합에 통보할 계획이다.

시 관계자는 "한남뉴타운은 서울의 요지여서 심의가 다소 엄격하지만 일부러 인가를 내주지 않는 것은 절대 아니다"라며 "한남뉴타운의 전체적 계획을 다시 검토해 조속히 가이드라인을 마련할 것"이라고 말했다.