하지만 재개발은 투자시점이나 방법에 따라 수익성이 천차만별이어서 투자에 신중을 기해야 한다는 게 전문가들의 지적이다. 이에 성공한 사업장으로 손꼽히는 서울 마포구 ‘대흥3구역’의 사례를 통해 재개발 투자의 성공비법을 알아본다.
◇사업기간 줄여 비례율 높인 ‘대흥3구역’ 재개발
서울 마포구 대흥동 60번지 일대 2만8584㎡에 달하는 ‘대흥3구역’ 재개발정비구역은 지하철 6호선 대흥역과 서강대학교 사이에 위치한다. 2004년 9월 추진위가 승인돼 2007년 6월 정비구역으로 지정됐다. 4개월만인 10월에 조합설립인가를 받아 재개발이 진행됐다.
조합설립인가를 받은 지 7년5개월 만인 지난해 3월 ‘마포자이2차’로 변신, 입주를 시작했다. 해당구역은 용적률 247%를 적용받아 지상 14~25층 6개동에 558가구로 지어졌다. 일반분양은 190가구. 3.3㎡당 평균분양가는 1920만원선이었다.
특히 입주를 한 달여 앞두고 이례적으로 ‘비례율’이 올라(111%→114.3%) 조합원 수익성이 높아진 단지로 화제가 됐다. 당시 부동산 경기침체로 정비사업이 대부분 ‘비례율’을 잇따라 내리며 조합원들과 갈등을 빚은 것과 대조적이었다.
‘비례율’이란 정비사업에서 새로 지어진 주택의 가격에서 사업비를 뺀 금액을 사업이전 조합원의 종전자산 가액으로 나눈 비율을 말하는데 이 수치가 100을 넘으면 조합원에게 수익이 생긴다는 의미다. ‘비례율’이 오르면 ‘권리가액’(감정가*비례율)이 높아져 추가분담금이 줄어든다.
업계에선 ‘대흥3구역’의 성공요인으로 빠른 사업추진을 꼽는다. 2007년 6월 구역지정 이후 2009년 3월 사업시행인가까지 21개월밖에 걸리지 않았고 관리처분계획인가(2010년 5월)까지도 14개월에 그쳤다.
2000년 이후 구역지정을 통과한 서울의 545개 재개발·재건축사업장의 단계별 사업기간이 △정비구역 지정 후 조합설립인가까지 1.0년 △조합설립에서 사업시행인가 통과까지 2.2년 △관리처분인가까지 1.5년 등을 감안하면 21개월가량 앞당긴 것이다.
이는 정비구역 지정 당시 이른바 ‘지분 쪼개기’가 거의 없던 것이 이유다. 외부투자자가 적다 보니 사업추진 속도도 빨랐고 일반물량이 190가구로 조합원 분양분(272가구)의 70%에 육박할 정도로 사업성이 높았다는 평가를 받는다.
◇6억원 들여 산 지분이 7.5억 아파트로 ‘탈바꿈’
2007년 정비구역으로 지정되면서 가격이 뛰었다. 국토교통부 실거래가에 따르면 재개발구역에 포함된 60-17번지 다세대 68㎡(이하 전용면적)는 2007년 12월 4억2000만원에 거래됐다.
60-24번지 76㎡도 3억6500만원이었다. 재개발에 포함되지 않은 주변에 비해 2배 이상 높은 가격이었다. 재개발 프리미엄(웃돈)이 붙기 시작한 것이다.
이후 2010~2011년 84㎡ 아파트에 입주할 수 있는 조합원 매물 웃돈이 1억5000만~2억원 선이었다. 만일 당시에 감정가액 2억5000만원짜리 지분을 1억6000만원에 웃돈을 주고 샀다면 총 4억1000만원을 투자한 셈이다.
이후 비례율이 114%로 올랐으니 권리가액도 2억8500만원으로 오르게 된다. 84㎡의 조합원 분양가 4억9000만원을 감안하면 2억500만원의 추가분담금을 내면 된다.
결국 총 6억1500만원을 들여 아파트를 구입하게 된 셈. 재건축된 ‘마포자이2차’의 입주시점인 2014년 6월 84㎡의 실거래 가격이 6억6000만~6억9800만원이었으니 5000만원 가까운 시세차익을 낸 것이다. 지난 6월엔 같은 아파트 15층이 7억4700만원에 거래됐으니 또다시 1년새 5000만원 이상 가격이 올랐다.
대흥동 인근 D공인중개소 관계자는 “2011년 착공 이후부터는 프리미엄이 더 올라 손해를 본 투자자들도 있다”며 “사업이 어느 정도 진행되면 가격에 거품이 형성되기도 하는 만큼 시장과열에 휩쓸려 투자하다 보면 낭패를 보기 십상”이라고 귀띔했다.
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