예상 공모규모는 4조~6조원으로 일부에서는 역대 최대 규모였던 2010년 삼성생명의 공모규모(4조8881억원)를 넘어설 것으로 본다. 다만 향후 롯데그룹의 지주회사 전환과 신동빈 롯데그룹 회장의 지배력 강화 등을 고려할 때 무작정 공모가를 올릴 수만은 없는 상황이다.
호텔롯데의 가치는 영업가치와 비영업가치로 나눌 수 있다. 영업가치는 호텔롯데가 진행하고 있는 면세점, 호텔 등의 사업가치를 말한다. 평가방식으로는 주가수익비률(PER)보다 EV/EBITDA(기업가치 대비 상각전이익) 비교 방식이 더 효과적이라는 게 관계자의 설명이다. 건물, 토지 등 자산비중이 높아 EBITDA(상각전이익)가 더 정확한 가치를 나타낼 수 있다는 것이다. 지난해 호텔롯데의 EBITDA는 5424억원이다.
영업가치에서 핵심은 면세사업부다. 올 상반기 면세사업부는 매출의 86%, 매출총이익의 90.9%를 차지했다. 이에따라 올해 말 만료되는 롯데면세점 소공동점과 월드타워점의 사업권을 따내야 예정대로 IPO를 진행할 수 있다.
비영업가치는 보유한 지분과 부동산 등 기타자산으로 나눌 수 있다. 호텔롯데는 롯데제과, 롯데칠성음료, 롯데푸드, 롯데케미칼, 롯데쇼핑, 롯데손해보험 등 상장사 지분과 롯데물산, 롯데건설, 롯데리아, 롯데캐피탈, 대홍기획 등 비상장사 지분을 보유하고 있다.
상장사 지분 가치는 지난 28일 종가기준 롯데케미칼(1조758억원), 롯데쇼핑(7469억원), 롯데칠성음료(보통주 1577억원) 등을 포함해 총 2조2500억원으로 20%의 할인율을 적용하면 1조8000억원이다. 비상장사의 가치는 장부가 기준 3조2130억원으로 총 보유지분 가치는 5조원 정도다.
여기에 증권가에서 평가하는 기타자산 가치 2조6510억원을 더하면 비영업가치는 7조6640억원이다. 영업가치와 비영업가치를 합한 금액은 약 19조6000억원으로 순차입금(2조3150억원)을 빼면 호텔롯데의 현재 기업가치는 17조2820억원으로 평가된다.
이는 삼성생명의 상장 당시 시가총액 16조원을 뛰어넘는 수준으로 향후 지주사 프리미엄을 감안하면 20조원 이상도 가능하다는 게 IB(투자은행)업계의 설명이다. 기업가치 17조원을 기준으로 30%를 신주발행하면 5조원 가량의 신규자금이 유입된다. 일본 계열사가 보유한 지분(99.4%)의 일부를 상장 과정에서 매각하면 공모규모는 이보다 더 커질 수 있다.
하지만 무턱대고 높은 공모가를 산정할 수만은 없다. 이후 지주회사 전환과 신 회장의 지배력 강화 등을 고려해야 하기 때문이다. 호텔롯데가 지주회사의 역할을 하게 될 경우 자회사에 대해 상장사는 20%, 비상장사는 40% 이상의 지분을 보유해야한다. 공모과정에서 조달한 자금을 이용할 수 있지만 신 회장이 보유한 계열사 지분과 호텔롯데의 지분을 스왑하는 방안도 생각해볼 수 있다.
지분을 스왑하면 호텔롯데는 계열사 지분을 추가로 보유할 수 있고 신 회장은 호텔롯데(지주사)에 대한 지배력을 높일 수 있다. 이 경우 호텔롯데의 가치가 낮을수록 신 회장이 얻을 수 있는 지분은 많아진다. 신 회장은 지난 28일 롯데건설이 보유한 롯데제과의 지분 1.3%를 매입해 지분율을 6.7%로 높였다. 롯데쇼핑과 호텔롯데의 합병 시나리오를 전제하고 주주간의 이해를 따져볼 필요도 있다.
IB업계 관계자는 “호텔롯데 IPO를 위해서는 아직 주관사 선정, 지정감사, 순환출자 해소 등 해결해야할 과제가 많다”며 “신동주 전 롯데홀딩스 부회장과의 경영권 분쟁도 완벽히 마무리할 필요가 있다”고 말했다.
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