'화'부른 소액 부동산경매…섣불리 손대면 '큰코'

환금성 떨어지는 빌라 경매시, 생활편의성 등 현장에서 직접 확인해야

@임종철

기초자산이 많지 않은 상황에서 경매를 통해 15채의 아파트와 빌라를 낙찰받고 결국 과도한 빚을 감당하지 못해 일가족이 동반자살하는 안타까운 사건이 발생하면서 무분별한 소액 부동산경매에 대한 주의가 요구되고 있다.

6일 부동산경매업계에 따르면 최근 5년간 인천을 비롯한 서울 강서구·은평구·중랑구 등지에서 경매로 나온 3000만~8000만원대 소액 부동산을 10가구 이상 낙찰받은 투자자가 급증했다. 집값의 80%까지 가능한 금융권 대출과 월세보증금을 감안하면 기초자금이 많지 않아도 임대를 통해 수익을 올릴 수 있다는 판단에서다.

이처럼 투자목적의 주택경매는 통상 낙찰 후 금융권으로부터 담보대출을 받고 월세를 놓는다. 이때 월세는 담보대출 이자보다 많아야 실질수익이 발생한다.

이자를 내고도 1가구당 월 10만~20만원의 월세 수익을 올린다면 15가구를 보유할 경우 산술적으로 매월 150만~300만원을 벌 수 있다. 이후 주택을 재매각해 대출금을 갚으면 되기 때문에 기초자금이 부족한 투자자들이 흔히 선택한다.

하지만 월세 수익으로 이자비용을 감당하지 못하거나 주택을 처분하고 싶어도 팔리지 않을 경우를 염두에 둬야 한다는 게 부동산 전문가들의 지적이다.

인천 남부경찰서에 따르면 지난달 30일 숨진 채 발견된 A씨 일가족은 인천과 서울에 빌라 11가구와 아파트 4가구 등 모두 15가구를 보유 중이었다. 이중 11가구는 A씨 소유, 4가구는 아내 B씨 소유였다.

경찰 조사결과 특별한 직업이 없던 A씨는 2007∼2013년 경매현장을 찾아다니며 매물로 나온 이들 주택을 낙찰받았다. A씨는 낙찰받은 주택을 담보로 근저당을 설정, 제2금융권에서 대출을 받은 것으로 드러났다. 경찰이 확인한 15가구의 근저당 설정액은 9억원에 달했다.

은행권과 부동산경매업계 등에 따르면 통상 근저당 설정액이 대출액의 120∼130%인 점을 감안하면 이들 부부가 보유한 주택의 금융권 대출금은 7억∼8억원가량에 달할 것으로 추정된다.

제2금융권의 경우 통상 제1금융권보다 높은 이자를 받고 경매낙찰가의 약 80%를 대출해준다. 제2금융권 금리를 최저 연리 5%만 가정해도 A씨는 15채의 이자로만 연간 4000만원 이상 냈을 것이라고 업계는 예측했다.

정대홍 부동산태인 팀장은 "기초 자기자금을 거의 들이지 않고 투자하면서 과도한 대출을 받는 것은 위험하다"며 "특히 추후 매각진행이 원활한 물건 위주로 입찰에 나서야 한다"고 말했다.

그는 이어 "빌라의 경우 신축이라 해도 환금성이 떨어지는 측면이 있다는 사실을 명심해야 한다"며 "대중교통 접근성이나 주차시설 여부 등 임차인을 꾸준히 확보할 수 있는 입지와 환경을 구축했는지부터 꼼꼼히 확인해야 한다"고 당부했다.