현행법상 재건축 연한은 준공 후 20년 이상의 범위에서 지방자체단체 조례에 따라 정하고 있다. 서울시는 1981년 이후 준공된 아파트에 대해 최장 40년을 상한으로 정하고 별도 산식에 따라 재건축 연한을 계산한다.
이를테면 1980년에 지은 아파트는 재건축 가능연한이 20년이어서 2000년부터 재건축을 할 수 있지만 1986년에 지은 아파트는 30년이어서 2016년부터 할 수 있다. 1992년 이후 준공한 아파트는 가능연한이 40년이기 때문에 2032년부터 재건축이 가능했던 것이다.
최장 40년에 달하는 재건축 연한 규제는 그동안 노후주택 재건축 사업 추진에 걸림돌로 작용해 이를 20~30년으로 단축해야 한다는 요구가 일어 왔다. 특히 내수부문에 큰 영향을 미치는 부동산경기 활성화에 대한 방안으로 재건축 연한 완화는 수시로 지적돼왔다.
이에 정부가 재건축 연한을 최장 40년에서 30년으로 완화하게 된 것이다. 새로운 기준이 적용되면 서울시의 1987년 이후 준공된 아파트는 재건축 가능연한이 2∼10년 단축하게 된다. 구체적으로 △1987년 2년 △1988년 4년 △1989년 6년 △1990년 8년 △1991년 이후 10년 등이다.
과도한 개발이익 발생을 전제로 한 재정비 규제를 합리화해 입주민들의 주거불편을 해소하고 도심내 신규주택 공급을 확대한다는 게 정부의 계획이다. 구조안전에 문제가 없더라도 생활에 불편이 큰 경우에는 재건축이 가능하도록 주거환경 평가비중을 강화(15%→40%)하는 등 안전진단 기준을 바꾼다.
수도권 과밀억제권역 내 재건축시 85㎡ 이하 건설의무(가구수 기준 60% 이상, 연면적 기준 50% 이상) 중 연면적 기준은 폐지한다. 재개발 사업시에도 임대주택 의무건설비율 중 연면적 기준을 폐지하고 가구수 기준 의무건설 비율을 5%포인트 완화해 수도권은 15%, 비수도권 12%가 적용된다.
서울시 등 일부지자체가 공공관리제를 의무화하면서 시공사 선정 시기도 사업시행인가 이후에만 할 수 있도록 제한하고 있으나 공공관리제를 공공지원제로 변경하고 토지 등 소유자 과반수가 원할 경우 사업시행인가 이전에도 시공사를 선택할 수 있도록 했다.
이는 재건축·재개발 사업을 활성화해 부동산 매매수요를 촉진할 수 있도록 규제를 완화해야 한다는 논리지만 정책의 혜택이 특정지역에 한정되고 있다는 게 전문가들의 지적이다.
변창흠 세종대 행정학과 교수는 "지난 금융규제 완화 대책이나 연이은 재건축사업에 대한 규제완화는 '서울 강남'을 최대 수혜지역으로 설정하고 강남 부동산시장을 자극해 전국 부동산시장을 살리겠다는 '불쏘시개론'을 의심하게 하는 대목"이라고 지적했다.
이어 "지난 수십 년간 부동산시장은 완전히 변화했는데 정부는 여전히 강남이 부동산 상승세를 이끌고 시공사가 주택공급을 주도하던 화려한(?) 시절을 꿈꾸고 있지만 이젠 가능하지도 않거니와 바람직하지도 않다"고 꼬집었다.
이에 대해 국토부 관계자는 "향후 재건축 대상이 될 1987~1991년 준공된 아파트는 서울(24만8000가구) 중 강남 3구는 15%(3만7000가구)에 불과하다"며 "서울 전역에 걸쳐 분포하고 있는 만큼 '강남 특혜'라고 보기 어렵다"고 설명했다.
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