정부는 세입자의 확정일자나 소득공제 자료를 토대로 집주인들에게 세금을 부과하되 임대소득이 2000만원 이하인 2주택자의 세금부담은 줄여주기로 했다.
당연히 내야 할 세금이지만 정부 방침에 집주인들은 거세게 반발한다. 내야 하는 세금만큼 세입자에게 전가하거나 아예 집을 팔려는 움직임까지 나타난다.
이 때문에 주택 거래량이 위축되고 가격은 하락세로 돌아서는 등 회복세를 보이던 주택시장이 다시 흔들린다. 주택임대시장이 오랫동안 조세 사각지대로 방치되면서 임대소득을 '불로소득'처럼 여겼기 때문에 나타나는 부작용이다.
하지만 '소득 있는 곳에 세금 있다'는 조세정의는 주택임대시장에서도 예외일 수 없다는 게 전문가들의 공통된 지적이다.
문제는 주택임대시장의 정확한 통계가 없어 제대로 된 정책 마련이 어렵다는 것이다. 확정일자 등을 활용한 정부의 임대소득 과세방침이 시작도 전에 형평성 논란에 휩싸이고 오히려 편법만 양성한다는 지적이 나오는 이유다.
지난 2월부터 '임대사업자가 꿈인 나라'란 기획보도를 통해 임대차시장의 현황과 문제점을 지적해온 머니투데이는 형평성 있는 임대소득 과세를 위한 선결조건은 무엇이고 대책은 무엇인지 등을 알아보기 위해 전문가 지상대담을 마련했다.
김수현 세종대 도시부동산대학원장, 박원갑 KB국민은행 부동산전문위원, 홍헌호 시민경제사회연구소장이 참석했다.
―주택경기가 부진한 가운데 정부가 임대소득 과세방침을 들고 나와 논란이 일고 있다.
▶김수현 교수(이하 김 교수)＝당연히 해야 한다. 그동안 안한 걸 하려니 문제가 되는 것이다. 우리나라는 전세제도의 영향으로 실효 임대수익률이 다른 나라보다 낮은데 이를 그동안 비공식 상태로 방치해왔다. 다주택자 양도소득세 중과제도는 이같은 비공식 임대시장에서 일종의 사후징수 임대소득세 성격을 지닌다. 다주택자 양도세 중과가 폐지된 상황에선 조세형평상으로도 임대소득세 정상화가 필요하다.
▶박원갑 전문위원(이하 박 위원)＝조세정의 차원에서도 반드시 이뤄져야 한다. 상가를 통해 임대소득을 얻는 경우 세금을 명확히 내야 하는 등 다른 소득과의 형평성 차원에서도 주택임대소득 과세원칙은 부인할 수 없다.
▶홍헌호 소장(이하 홍 소장)＝근로소득이나 사업소득과 달리 '불로소득'인 임대소득에 대해 과세를 안해온 것은 문제가 많다. 특히 세입자에게 세제혜택을 주면 집주인의 세원이 노출되는 구조여서 정부로선 과세하지 않을 명분도 없다.
―그동안 주택 임대소득에 대한 과세가 제대로 이뤄지지 않은 이유는 무엇인가.
▶박 위원＝지금까지 주택임대소득의 경우 세금이슈가 부각되지 않았다. 카드사용 등으로 사업자등록을 의무적으로 해야 하는 상업용건물 임대에 비해 상대적으로 사인간의 거래다보니 '조세 사각지대'에 놓여있었다. 정부도 주택임대소득에는 느슨한 과세를 해온 것이 사실이다. 국세청도 전수조사를 하지 못하니 제대로 걷을 수 없었다.
▶홍 소장＝종교인 과세와 같은 문제라고 본다. 종교인 과세는 전세계적으로 다하고 법적으로도 안할 이유가 전혀 없는데도 조세저항을 이유로 아직 못한다. 이 문제는 반드시 개선돼야 한다.
▶김 교수＝오랫동안 임대시장이 비공식적이며 불투명한 상태로 방치돼왔다. 이런 상황에서 과세하려면 정치적 반발도 있고 정부에선 주택공급이 축소될 것을 우려해 그동안 못한 것이다.
―그렇다면 주택 임대소득과세에 앞서 개선돼야 할 사항과 실효성 있는 방안은.
▶홍 소장＝정확한 임대주택 통계부터 마련해야 한다. 주거대책 마련도 정확한 통계에서 비롯돼야 문제가 생기지 않는다. 이를 위해 임대현황을 알 수 있는 '임대등록제'를 도입해야 한다. 임대등록제가 과도한 개인정보를 요구한다는 지적도 있지만 과세의 기초가 되는 재산을 투명하게 공개하는 것과 개인신용정보나 사생활정보를 수집하는 것은 다른 차원의 문제다.
▶김 교수＝선진국에서 추진하는 △임대전용 주택등록 △임대소득세 납세 △임대료 상한제 적용 △임차인에 대한 임대료 보조 △임대인에 대한 다양한 지원책 등 을 한 번에 도입하는 데는 무리가 따른다. 이에 앞서 정부가 추진하는 준공공임대주택 등 유인책을 통한 사업자등록이 하나의 방법이다. 다만 등록에 초점을 두면서 과세는 갑작스레 부담이 늘어나지 않도록 임대소득 크기나 주택유형에 따라 차등화할 필요가 있다.
▶박 위원＝주택임대소득 과세는 지하경제 양성화 측면에서도 바람직하지만 속도조절이 관건이다. 제도와 관행 사이에서 국민들의 상식선에서 허용할 수 있는 부분을 찾는 게 중요하다. 다른 소득과의 형평성을 맞춘다고 소급적용하는 등 '세금폭탄'을 가하면 오히려 반발만 커진다. 집주인들의 충격을 완화할 수 있는 장치 마련이 중요하다. 특히 2주택자 전세보증금 과세와 관련해 비과세 대상 범위를 좀더 넓혀 서서히 연착륙할 수 있는 방안을 내놔야 한다.
―정치권에선 임대차시장의 문제점을 개선하기 위해 주택 임대소득 과세에 앞서 '임대사업자 등록 의무화'를 추진한다.
▶김 교수＝정부는 그동안 민간 임대사업자 육성에 초점을 두면서 각종 세제완화책으로 유인했으나 현실적으로 성과는 크지 않았다. 우리나라의 임대사업 수익률이 낮았고 그동안 다주택 소유의 동기가 시세차익에 있었기 때문이다. 임대사업자를 나쁘게 볼 것이 아니라 저렴한 임대주택 공급을 통해 사회에 기여하는 시장참여자라는 인식 개선이 필요하다. 우선 중요한 것은 등록이 돼야 한다. 그렇기 때문에 집주인에 대한 지원제도도 적극적으로 설계할 필요가 있다. 임대사업자 등록시 자금과 세제 지원책을 더 강화해 유도할 필요가 있다.
▶홍 소장＝앞서 거론한 임대등록제나 민주당이 추진하는 '임대사업자 등록 의무화'의 경우 맥락은 같다고 본다. 다만 현행 임대사업자는 세제혜택을 받는 조건으로 의무임대기간을 지켜야 하고 임대료 제한 등의 규제를 받아야 하는데 이런 규제가 부담스러운 집주인들도 있을 수 있다. 이런 집주인들에겐 세제혜택 없이 단순히 임대등록만 의무화하는 방안을 검토할 필요가 있다.
▶박 위원＝장기적으론 가야 할 방향이지만 단기적으로 임대주택시장의 부담을 줄이기 위해 전·월세신고제를 우선 도입한 뒤 점차적으로 시행하는 것이 좋아 보인다. 주택임대 등록을 자연스럽게 유도하기 위해선 초기에 임대사업자에게 파격적인 세제혜택을 줄 필요가 있다. 당장은 과세보다 임대차시장 제도화에 초점을 맞춰야 한다.
―주택 임대소득 과세에 대해 집주인들의 반발이 커지자 정부는 임대소득 2000만원 이하인 2주택자에 대해 분리과세하는 방안을 들고나왔다. 어떻게 보는가.
▶박 위원＝2000만원 이하 분리과세에 찬성한다. 우리나라 특성상 생계형 임대주택이 많기 때문에 다른 소득 없이 임대소득만 있는 경우 혜택을 줘 충격을 완화해야 한다. 더 나아가 고령자나 은퇴자들의 건강보험료에 대한 혜택도 줘야 한다. 다만 2주택자 전세보증금 과세는 아직 받아들일 준비가 돼 있지 않은 만큼 섣불리 도입하면 안된다.
▶김 교수＝월세 소득공제 확대를 통해 간접적으로 임대소득을 파악하고 임대차시장을 투명화하려는 계획 자체가 오히려 혼란을 야기한다. 간접적이고 우회적으로 추진하려다보니 2000만원 이하 분리과세와 같이 불완전한 대책이 나올 수밖에 없는 것이다. 공개적이고 투명한 로드맵을 작성, 단계적으로 연착륙하도록 추진하는 것이 오히려 혼란을 줄일 수 있다.
▶홍 소장＝정부가 발표한 방안이 과하다고 생각하지 않는다. 전체 소득에 따라 차이가 있을 수 있지만 정부 방안대로 시뮬레이션 해본 결과 임대소득의 실효세율은 3~6% 정도였다. 이 정도면 근로소득 등 다른 소득에 비해 절대 부담스런 수준이 아니다. 임대소득이 '불로소득'이란 점을 고려하면 더욱 그렇다. 다만 전세에 대한 과세는 재검토해야 한다고 본다. 정부는 전세수요를 월세수요로 바꾼다는 생각인데 이는 세입자 부담 완화라는 정책도입 배경과 어긋난다. 월세가 추세이긴 하지만 정부가 바로 좇아가야 할 좋은 추세는 아니라고 본다.
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