현행 세법상 임대소득은 근로소득, 사업소득 등 여타 소득과 함께 종합소득세로 과세된다. 임대소득이 많을수록 과표구간이 높아져 그만큼 세부담도 커지는 구조다. 이는 주택임대차시장에 만연해 있는 임대소득 탈루·탈세의 한 요인으로 작용해왔다.
◇다주택자 상당수 분리과세 혜택 볼 듯
정부는 연간 임대소득이 2000만원 이하인 2주택 이하 보유자에 한해 분리과세 적용, 세부담을 줄여준다는 방침이다. 3주택 이상 보유자 또는 연간 임대소득이 2000만원 이상일 경우 종전처럼 종합소득세가 적용된다. 분리과세로 세부담이 줄어들면 민간 임대공급이 활성화되는 것은 물론 조세 사각지대도 어느 정도 양성화될 것으로 정부는 기대했다.
국토부 관계자는 “3주택 이상인 전세 보증금 임대소득 과세대상과의 형평성 등을 감안해 세부담을 합리화하기로 했다”며 “세부담이 낮아지면 민간임대 공급이 활성화되고 과세 투명성도 높아질 것으로 기대된다”고 밝혔다.
정부의 방안대로 소규모 월세 임대소득에 대한 분리과세가 도입될 경우 다주택자 중 상당수는 분리과세 혜택을 받을 수 있을 것으로 보인다. 다주택자의 80% 이상이 2주택자인데다 분리과세를 받을 수 있는 임대소득 기준도 시세보다 높은 수준이기 때문이다.
실제 통계청과 부동산114에 따르면 2012년 기준 다주택자는 총 136만5000명으로 이중 2주택자는 전체 84%인 115만4000명에 달한다. 또 서울 아파트 평균 월세가격은 82만원(보증부 월세기준)으로 분리과세 소득기준에 비해 크게 낮은 수준이다.
그동안 임대소득에 대한 종합소득세 신고를 제대로 한 2주택 보유자라면 분리과세로 세부담이 크게 낮아질 것으로 예상된다. 예컨대 임대소득 2000만원을 포함해 종합소득이 9000만원인 2주택자는 지금까지는 약 1660만원의 세금을 냈지만 임대소득을 분리과세(예 14%)할 경우 1438만원으로 222만원 가량 세부담이 줄어든다.
◇”안내던 세금 왜내?”...다주택자간 형평성 논란
문제는 2주택자를 포함해 다주택자 상당수가 임대소득세를 제대로 납부하지 않고 있다는 것이다. 실제 2012년 기준 국세청에 임대소득을 자진신고한 집주인은 전체 다주택자의 6% 정도인 8만3000명에 그쳤다. 주택임대시장에선 임대소득은 불로소득이란 인식이 강한데다 정부마저 그 동안 제대로 관리를 해오지 않은 탓이다.
따라서 대다수 전문가들은 분리과세를 도입해도 그 효과는 극히 제한적일 것으로 예상했다. 이강훈 법무법인 덕수 변호사는 “임대시장을 양성화하기 위한 방향은 맞지만 현실적으로 실효성은 크지 않을 것”이라며 “지금까지 세금을 안내던 세입자가 혜택을 준다고 임대소득 신고를 하겠냐”고 지적했다.
임대소득을 신고하면 국민연금, 건강보험 등 사회보장료 부담이 커지는 것도 문제다. 백원일 세무사는 “2주택자 중에는 은퇴 후 다른 소득 없이 임대소득으로 살아가는 분들이 많은데 이런 경우 분리과세가 별 의미가 없다”며 “오히려 임대소득을 신고하면 사회보장료 부담만 커져 손해”라고 말했다.
3주택 이상 다주택자와의 과세 형평성 논란도 일 것으로 보인다. 3주택자 이상 보유자라도 전체 주택의 자산가치가 2주택자보다 낮을 수 있는데다 전세 임대가 많을 경우 연간 임대소득도 2000만원을 밑돌 수 있어서다.
서울 마포구 소재 A공인중개사 대표는 “지역과 유형에 따라 집값이 큰 차이를 보이기 때문에 3주택 이상 보유자가 2주택자보다 유리하다고 볼 수 없다”며 “분리과세가 도입되면 집을 내놓고 월세로 전환하려는 다주택자가 늘 수도 있다”고 밝혔다. 전세의 월세 전환을 부추기는 요인으로 작용해 전셋값이 치솟는 등 서민 주거부담이 커질 수 있다는 설명이다.
조명래 단국대 교수는 “현재 주택임대차시장 구조하에서는 분리과세가 효과를 보기 어렵다”며 “효과를 보려면 임대차등록제 등이 전제돼야 한다”고 말했다.
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