당초 이 아파트는 2007년 당시 분양가 상한제에 묶여 3.3㎡당 2000만원을 넘지 않을 것으로 예상됐었다. 하지만 분양전환을 앞둔 현재 이 아파트는 분양가 상한제를 적용받지 않고 공급업체가 초고가의 분양가를 책정했다. 어떻게 가능할까.
분양가 상한제는 택지비의 경우 감정가에 맞추고 기본형 건축비를 정해 분양가격을 낮추는 것이 골자다. 집값이 폭등하던 참여정부 시절 신규로 분양하는 고가주택의 거품을 걷어내기 위해 도입된 제도다. 다만 '임대후 분양' 시에는 분양가 상한제 적용을 받지 않는다.
시행사인 한스자람은 당초 분양가 상한제를 피하기 위해 제도 시행 5일전인 2007년 8월27일 사업계획승인을 신청했다. 하지만 용산구청은 이를 반려했다. 용산구청 관계자는 "지구단위계획 및 학교용지 폐지 미결정 때문에 9월18일 반려처리했다"고 설명했다.
사업지가 단국대 부지여서 학교용지에서 아파트 부지로 변경해야 하지만, 신청당시 학교용지로 돼 있었다는 것이다. 게다가 20가구 이상의 아파트를 지으려면 주택사업 면허가 있어야 함에도 당시 신청자는 면허도 없는 상태였다고 구청 담당자는 덧붙였다. 결국 분양가 상한제를 피할 수 없게 됐다.
한스자람 입장에선 분양가 상한제가 적용될 경우 자체적으로 책정하려던 3.3㎡당 3000만원보다 33% 가량 낮은 3.3㎡당 2000만원에 분양할 수밖에 없게 된 것이다.
이후 한스자람은 분양가 상한제를 피할 수 있는 방법을 강구하다가 이듬해 '임대후 분양' 방식을 택했다. 즉 민영임대로 5년간 공급하면서 자연스럽게 분양가 상한제 적용를 벗어난 것이다.
한스자람은 임대아파트지만 임대보증금을 3.3㎡당 평균 2350만원 선으로 책정, 분양가 상한제를 적용할 때 예상된 가격보다 높게 했다. 임대보증금은 332㎡형의 경우 25억원에 달한다.
분양전환 가능 시점이 도래하자 한스자람은 분양가 감정을 받았다. 입주자대표회의도 감정을 받았다. 임대의무기간인 5년의 절반(2년6개월)이 지나면 분양 전환이 가능하기 때문이다.
최근 아파트값이 떨어지고 있다는 점에서 땅값도 떨어졌다고 판단한 입주자대표회의측 감정평가법인은 인근 아파트 거래가 등을 감안해 3.3㎡당 2400만~2900만원 선으로 제시했다. 반면 시행사측 감정평가법인은 프리미엄까지 얹어 3.3㎡당 3000만~8300만원 선을 제시했다.
한스자람은 입주민들과 합의가 되지 않아 분양을 못할 경우 5년간 의무 임대기간 이후 분양에 나선다는 입장이다. 6년전 분양가 상한제 적용으로 3.3㎡당 3000만원 선의 분양가 책정을 이루지 못했던 한스자람이 상한제를 피하면서 두 배 이상의 고액에 분양할 수 있는 기회를 맞았다.
한스자람 관계자는 "한남더힐 부지 규모는 삼성동 아이파크 대지면적의 8배에 달하고 세계 유명 작가의 작품들이 설치되어 있는 등 학군을 뛰어넘는 다이아몬드급 주택단지"라고 말했다.
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