행복주택 사업의 문제점으로 제기되고 있는 기술적, 재정적 한계 뿐만 아니라 맞춤형 주거복지의 틀을 갖출 수 있는 지 등 여부가 취재의 핵심 포인트였다.
이를 위해 일본, 홍콩, 독일, 프랑스, 독일 등 5개국 11개 도시 16곳 현장를 찾아 인공 대지에 건설한 '철도 위 주택'의 사례를 직접 눈으로 확인했다. 또 국내외 지자체, 공공기관, 주민, 전문가 등 각계각층의 인터뷰를 통해 행복주택의 과제를 고민해 봤다.
17회에 거쳐 연재한 기획을 통해 우리가 그려볼 행복주택의 미래를 4가지 시사점으로 요약해 제시해 본다.
◇지역주민과 '협의와 합의' 소통 필요
현재 행복주택 사업의 최대 걸림돌은 시범지역 인근 주민의 거센 반대다. 이들 지역주민들이 반대하고 나선 공통된 이유가 '주민의견을 미리 수렴하지 않고 정부가 임의대로 부지를 선정한 것부터 잘못됐다'는 점을 들고 있다.
"'행복주택' 공약을 지키려면 (행복주택의) 당위성만을 내세울 게 아니라 정책을 실현하기 위한 방법을 모색해야 한다"는 행복주택 시범지구로 지정된 송파의 인근 주민의 말에 귀기울일 필요가 있다.
우리는 프랑스 릴광역시청 공무원들로부터 같은 조언을 들었다. 릴광역시청 자연과 도시공간(우리나라의 도시개발계획과 해당) 책임자인 제프 반 스테이엔 씨는 도시재생사업의 성패는 '협의'와 '합의'에 있다고 강조했다.
스테이엔 씨는 "국공유지라도 관련 이해관계에 있는 지역주민과 기관들과의 충분한 협의를 거쳐야 개발사업을 진행할 수 있도록 법적으로 정해져 있다"며 "특히 해당 지역 주민들이 반대하는 경우는 지속적으로 설득해 나가기도 하지만 그들이 요구하는 의견을 반영해 일부 개발계획을 수정하고 투명하게 공개한다"고 말했다.
◇'소셜믹스'는 사회주택 개념으로 "녹이자"
행복주택 건설을 반대하는 지역의 정서는 '슬럼화'에 대한 우려다. 소형 임대주택이 대단지로 조성될 경우 저소득층 밀집으로 인한 사회적 편견이 더욱 심화될 수 있다는 것이다.
정부도 이같은 점을 고려해 행복주택의 입주 대상을 신혼부부와 대학생 등 젊은층 중심으로 제한한다는 입장이지만 우려는 여전하다.
서유럽의 사회주택은 같은 블록이나 동일한 일반주택, 아파트 내에 함께 섞여 있지만 누가 사회주택에 사는지 알수 없다. 저소득층이라도 일반주택 내 마련된 사회주택에서 값싼 임대료를 내면서 입주할 수 있는 주거환경이 주어진다는 얘기다. 우리가 도입하려는 일종의 주택바우처 제도가 사회주택인 셈이다.
사회주택에 입주할 수 있는 자격은 별도 기준에 따라 정해지지만 세대, 연령, 계층, 가구형태에 대해선 분리하지 않는 것이 서유럽국가 사회주택의 특징이다. 따라서 어느 한 세대나 계층이 몰려있는 쏠림현상이 없어 인근 주민의 반대나 슬럼화는 발생하지 않는다.
특히 사회주택이 저소득층뿐 아니라 중간소득계층까지 사회주택 입주에 포함시켜 도심이 활성화될 수 있도록 한다는 점을 주목할 필요가 있다.
◇'철도 위 주택'의 틀을 깨라···"도시재생사업 연계 해야"
일본 도쿄의 니시다이와 독일 베를린의 슐랑켄바더 주택단지의 공통점은 각각 철도와 도로 위에 인공 대지(데크)를 만들어 지어진 임대 주택단지다. 당초 우려됐던 소음, 진동의 문제는 취재 결과 단지 내에서 느낄 수 없었다. 입주민들 역시 주거 만족도는 높았다.
문제는 인공 대지를 만드는데 드는 비용이 일반 주택단지보다 훨씬 크다는 점이다. 도쿄나 베를린와 같은 대도시에서도 이같은 점 때문에 인공 대지 위에 건설되는 주택단지는 활성화되지 못하고 상징적 건축물로 남아있다.
최근 열린 국정감사에서도 행복주택 시범지구인 서울 오류·가좌지구의 순수 건축비(부지 점유·사용료 제외)가 3.3㎡당 약 1700만원으로 산정됐다는 주장이 제기됐다. 땅 위에 짓는 공동주택의 건축비가 가산비용을 모두 포함하더라도 500만원을 넘지 않는다는 점을 감안하면 기존 건축비의 3배가 넘는 비용이 더 드는 셈이다.
주무부처인 국토교통부는 정확한 공사비가 아직 산정되지 않았다고 해명했지만, 이는 역설적으로 국토부도 인공 대지에 얼마나 많은 비용이 투입될지는 모른다는 얘기다.
이 때문에 '철도 위 주택'의 틀을 깨야한다는 지적이 나온다. 꼭 철도 유휴부지가 아니더라도 도심내 도로용지, 공용주차장 등 국공유지와 미매각 공공시설용지는 물론 민간부지도 활용할 수 있는 방안을 모두 강구해야 한다는 것이다.
인공 대지 건설에 많은 비용이 투입될 것으로 예상되는 만큼 도시재생사업 차원에서 개발해야 한다는 지적도 있다. 김옥연 LH토지주택연구원은 "주거단지·상업·편의시설 뿐만 아니라 주변 지역 정비와 공공시설을 같이 유치해 인공 대지 조성에 필요한 재원을 조달하면서 지역활성화에도 기여해야 한다"고 말했다.
◇지속가능한 행복주택 되려면 공공주택의 구심점돼야
DJ정부의 국민임대주택 50만가구 건설, MB정부의 보금자리주택 등은 정권이 바뀔때 마다 사장됐다. 박근혜정부는 행복주택을 5년간 20만가구를 공급하겠다고 밝혔지만 이에 대한 의구심은 남아있다.
김현아 건설산업연구원 연구원은 "행복주택이 지속가능한 공공주택이 되기 위해선 기존 임대주택사업에 대한 전면적인 재검토와 물량 조절, 문제점 등을 보완, 병행해 공공주택 정책의 구심점이 될수 있도록 해야한다"고 지적했다.
한편으로는 다양화·다각화된 맞춤형 주거복지 정책을 강구할 필요가 있다. 즉, '독일식 사회주택'처럼 노인층의 안정적 노후 수입과 젊은층의 값싼 주거공간을 확보할 수 있도록 시장과 공익적 목적을 함께 접목하는 방법이다.
베를린과 릴광역시의 경우 개인이 주정부의 사회주택기금이나 특수은행의 기금 등을 활용해 사회주택을 짓게하고 30년간 세입자에게 임대하는 방식을 적용하고 있다. 정부 입장에선 임대물량의 재고를 확보할 수 있고 개인 입장에선 내집마련 확보와 안정적 임대수익 등을 가져갈 수 있는 장점이 있다. 정부 입장에서도 20만가구를 새로 짓기 위해 도심 내 행복주택 부지 확보에 골머리를 앓지 않아도 된다.
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