15일 부동산114에 따르면 3분기 서울 아파트 임대수익률은 연 3.49%로 2005년 1분기 이후 최고치를 기록했다. 특히 올 1분기 임대수익률(연 3.43%)은 저축성 예금금리(연 3.32%)를 앞지르며 금리와 역전현상이 처음 나타났다.
2분기 임대수익률 연 3.47%로, 연 3.11%였던 저축성 예금금리와의 격차가 더욱 벌어졌다. 금리와 임대수익률 역전현상은 2002년 3분기 조사 이후 처음이란 게 부동산114 설명이다.
최성헌 부동산114리서치센터 책임연구원은 "저금리 기조가 지속되고 아파트 매매가격이 하락하고 있는 가운데 금리와 임대수익률간 역전현상은 집주인들의 월세선호 현상을 더욱 강화시키는 원인으로 작용하고 있다"고 설명했다. 낮은 시중 금리로 전세금을 활용한 재투자 수단이 마땅치 않기 때문이다.
반면 월세지수는 6분기 연속 하락한 것으로 나타났다. 집주인이 전세보다 월세를 선호하면서 월세 물건은 시장에 많이 나왔지만 세입자들은 전세 선호현상이 사라지지 않고 있어서다.
부동산114의 '코아피(KOAPI)' 서울 아파트 월세지수에 따르면 2013년 3분기 116.06으로 2분기 117.35에 비해 1.29포인트 하락했다. 이는 1.10% 하락한 것으로 2005년 3분기 1.43% 떨어진 이래 최대 하락률이다.
월세지수는 보증금과 월임대료를 연임대료로 100% 전환시키고 전·월세전환률을 적용해 지수화한 값이다. 월세지수가 하락했다는 것은 임대료가 떨어지거나 전·월세전환률이 하락했음을 의미한다.
전·월세전환률은 '월세*12 / (전세금-월세보증금)'으로 요즘처럼 전셋값이 가파른 상승세를 보이면 하락한다.
서울 아파트 전·월세전환률은 2013년 3분기 6.42%를 기록하면서 2011년 4분기 이후 7분기 연속 하락했다. 하락폭도 전분기 대비 0.34%포인트 떨어져 2011년 1분기 이후 최대 하락폭을 기록했다.
전·월세전환률이 큰 폭으로 하락하며 서울 아파트 완전연세(연간 월세와 보증금을 합한 가격)도 2분기 3.3㎡당 59만1000원에서 3분기 58만5800원으로 5200원 하락했다. 특히 66㎡미만 소형 규모에서 7400원 하락하며 가장 하락폭이 컸다.
월세가 떨어졌는데도 임대수익률이 올라간 이유는 매매가격이 더 많이 떨어졌기 때문이라고 최 책임연구원은 설명했다. 임대수익률은 매매가격 대비 월세가격이어서 월세가격이 그대로라고 해도 매매가격이 하락하면 임대수익률은 높아진다.
최 책임연구원은 "아파트 임대시장이 전세에서 월세 비중이 높아지는 구조적 변화가 나타나는 시점에서 집주인과 세입자들의 임대계약 형태에 따른 이견으로 수급 불균형 상태는 당분간 이어질 것"이라고 내다봤다.
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