세부담은 줄고 낮은 금리로 주택구입자금을 대출받기도 쉬워졌다. 장씨는 "정부가 주택거래 활성화를 위해 다주택자에게 혜택을 늘려준 만큼, 임대사업을 할 여지가 훨씬 커졌다"며 "세금 부담도 별로 없는 만큼, 안정된 노후생활을 즐길 수 있을 것 같다"고 기대했다.
정부가 전세난 해결을 위한 구원투수로 다주택자를 지목하면서 임대사업자에 대한 세금 혜택을 늘렸다. 특히 주택을 사들여 전·월셋집을 공급하는 주택임대사업자에겐 다양한 혜택이 주어진다.
현행 규정상 본인 주택을 제외하고 1채만 더 있어도 임대사업자로 등록할 수 있다. 이때 임대사업자 본인이 거주하는 주택은 2년만 보유한 뒤 팔아도 양도소득세가 면제된다. 종합부동산세는 과세하지 않고 양도세는 중과하지 않는다. '4·1대책'에 따라 연내 주택을 매입하면 향후 5년간 발생하는 양도세도 전액 면제된다.
취득세·재산세도 면적에 따라 면제 또는 감면된다. '8·28대책'을 통해 장기보유특별공제율이 매년 3%에서 5%로 확대, 양도세를 줄일 수 있다. 임대소득에 부과하는 소득세·법인세도 3억원 이하의 85㎡ 이하 주택을 신축하거나 사들여 세를 놓을 때 20% 덜 낸다.
관련업계 한 관계자는 "정부가 다주택자를 임대시장으로 끌어들이기 위해 다양한 혜택을 주고 있다"며 "임대사업자의 심리적 부담은 대폭 줄어든 만큼, 임대사업자가 더욱 증가할 것"이라고 내다봤다.
5일 국토교통부에 따르면 전국의 임대사업자수는 2011년 3만9326명에서 2012년 4만5226명으로 15% 증가했다. 하지만 약 800만가구에 달하는 민간 임대주택수에 비해선 턱없이 적다. 특히 매입임대가구수는 2011년 27만4587가구에서 지난해 27만4708가구로 121가구 증가에 그쳤다.
이는 등록하지 않은 민간임대사업자들이 많다는 증거다. 다양한 세제 혜택에도 부담스러운 임대소득세를 감안, 임대사업자 등록을 꺼려서다. 임대소득에 대한 '탈루·탈세'가 만연해 있다는 방증이기도 하다.
종합소득에 합산되는 임대소득 과세는 6~38%의 누진세율이 적용된다. 특히 3가구 이상을 임대하는 다주택자의 임대소득세 부담이 크다. 임대사업자로 등록하지 않고 임대소득 신고를 하지 않는 게 훨씬 더 이익이라는 얘기다.
조주현 건국대 부동산학과 교수는 "민간임대사업자들이 양지로 나오지 않고 음지에 남아 있는 것은 소득세 등 세금 부담이 크기 때문"이라며 "보다 과감한 세제 지원을 통해 민간임대사업을 하나의 산업으로 육성할 필요가 있다"고 지적했다.
현재 국세청은 납세자의 주택 보유 여부는 알 수 있지만 납세자가 종합소득세 신고 기간에 세금을 납부하지 않는 이상 어떤 방식으로 임대했는지 알 수 없다고 밝혔다. 특히 주택 하나하나 전수조사를 할 만한 여건도 되지 않는다는 게 국세청의 설명이다. 결국 이런 이유로 투명 과세가 이뤄지지 않고 있다는 지적이다.
민간임대시장을 활성화시키고 전·월세시장을 안정화시키려면 우선적으로 집주인에게 투명한 과세가 이뤄져야 한다는 게 전문가들의 의견이다. 이영진 고든리얼티파트너스 대표는 "민간임대주택의 투자·공급은 1가구 다주택 보유자들에게 의존할 수밖에 없다"며 "임대소득에 대한 정상적인 과세가 선행되고 나서 적절한 세제유인이 필요하다"고 말했다.
방법이 없는 것은 아니다. 최근 국세청은 전·월세 시장에서의 세금 탈루 현황을 파악하기 위해 '확정일자' 정보를 활용하는 방안을 모색하고 있다고 밝혔다. 전세나 반전세(전세+월세) 계약시 받게 되는 '확정일자'를 통하면 월세 여부와 어떤 조건으로 언제 계약했는지 등을 확인할 수 있는 만큼 과세 자료로도 활용할 수 있어서다.
노영훈 조세재정연구원 실장은 "모든 세입자들이 보증금 보호를 위해 '확정일자'를 설정, 해당 동사무소 등에 신고한다"며 "이를 통하면 주택 매매계약서처럼 관련 정보를 정확히 파악해 그동안 신고되지 않았던 탈루·탈세 현황을 쉽게 파악될 수 있다"고 강조했다.
주택별·지역별 임대료와 계약기간을 공시하는 '임대주택등록제' 시행도 투명 과세를 위해 필요하다는 의견도 있다.
진미윤 한국토지주택공사(LH) 토지연구원 수석연구원은 "저소득층의 주거 빈곤 문제를 해결하기 위해 선진국에서 보편화된 공정 임대료 제도와 임대주택등록제를 도입해야 한다"며 "이를 통해 민간 임대차시장의 가격 상승을 견제하고 복지재원을 마련할 수 있다"고 설명했다.
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