수익공유형 모기지 '로또'? 집값 상승기엔 손해

'수익공유형 모기지'vs'생애 첫 주택구입' 상품 비교 해보니

정부가 전월세 대책을 통해 내놓은 '수익공유형 모기지'가 초저금리로 인해 '로또'로까지 불리고 있다. 하지만 연간 집값 상승률이 일정기준 이상을 초과하면 생애 첫 주택구입 대출보다 손해인 것으로 나타났다.

1일 국토교통부와 금융권에 따르면 수익공유형 모기지를 이용해 구매한 집값이 연 평균 최대 1.8% 이상 상승하면 생애 첫 주택구입 대출보다 구매자의 차익규모가 축소되는 것으로 분석됐다.

집값 상승률이 수익공유형 모기지 금리(1.5%)와 생애 첫 주택구입 대출금리 차이를 벗어나면 대출기관(국민주택기금)이 보유한 주택지분만큼의 차익을 돌려줘야 하는 구조 때문이다.

생애 첫 주택구입 대출상품은 10~30년 만기에 금리는 2.6~3.4% 수준이다. 수익공유형과 마찬가지로 6억원 이하, 85㎡ 이하(전용면적)에 부부합산 소득이 7000만원 이하여야 한다. 수익공유형은 금리 1.5%, 만기 20년으로 단순하다.

예를 들어 만약 부부합산 소득이 7000만원 이하인 무주택자 A씨가 2억원짜리 아파트 구입을 위해 20년 만기인 생애 첫 주택구입자금을 최대한도인 1억4000만원까지 대출받는다. 이때 금리는 3.3%.

1년 뒤 집값이 3% 올라 시세는 2억600만원이 됐다. 연간 대출이자(462만원)를 빼고도 138만원이 남는다.

수익공유형은 어떨까. 이자율이 낮아 연간 대출이자는 210만원에 불과하다. 그러나 집값 차익의 70%를 국민주택기금에 주고나면 180만원이 남는다. 금융비용을 빼면 오히려 30만원이 빈다.

가정을 바꿔 집값이 1%만 올랐다고 치자. 시세는 2억200만원. 수익공유형 가입자가 순수하게 올리는 차익은 지분의 30%에 해당하는 60만원이다. 연간 이자(210만원)를 빼면 1년간 든 주거비용은 150만원이다.

생애 첫 주택구입 상품은 200만원 차익에 대출이자(462만원)를 감하면 262만원을 주거비용으로 들였다는 계산이 나온다.

A씨의 경우 수익공유형과 생애 첫 주택구입 상품의 금리차는 1.8%였다. 집값 상승률이 연간 1.8%보다 높으면 생애 첫 주택구입 상품이 유리하지만 1.8%를 밑돌면 수익공유형이 나은 구조다.

부부합산 연봉이 낮을수록 집값 상승률에 따른 수익변화폭이 더 커진다. 2000만원 이하일 경우 생애 첫 주택구입 대출은 2.8%로 수익공유형 1.5%와 1.3% 차이다. 집값 상승률 1.3%를 기준으로 희비가 엇갈리는 것이다.

결국 생애 첫 주택구입 해당 세대는 대출 상품별 금리차를 기준으로 집값 변화를 얼마나 정확히 전망하느냐가 관건인 셈이다. 물론 예상은 어렵다. 지금의 주택시장이 앞으로 20년간 이어진다고 보면 수익공유형이 정답이지만 인플레나 세계적 호황이 도래한다면 얘기가 달라진다.

국토교통부에 따르면 2003년 이후 지난 10년간 연평균 집값 상승률은 3.6%. 같은 기간 평균 물가상승률 3.1%를 웃돌았다. 2000년대 초반 과도한 상승기를 거친 결과다.

국토부 관계자는 "수익공유형 금리가 너무 부각돼 '로또'로 인식되는 건 일종의 착시현상"이라며 "생애 첫 주택구입 대출이라는 큰 범위 내에서 집값 기대치에 따라 상품을 선택하면 된다"고 말했다.