전세→월세 전환 많더니…거래 늘고 값은 내렸다

/자료=리얼투데이

서울의 월셋값이 점차 낮아지고 있다. 공급은 크게 늘은 반면 찾는 세입자는 늘지 않은 것이 월셋값을 낮추는 요인으로 보인다.

리얼투데이가 국토교통부 온나라부동산정보의 서울시 월세 실거래가 자료를 분석한 결과 자료 공개 시점인 2010년 10월 6.70%였던 월세전환율은 올해 1월 6.33%로 0.37%포인트 하락한 것으로 나타났다. 이는 조사 이래 가장 낮은 수치로 2011년 3월 7.13%로 최고치를 보인 후 하락세를 이어오고 있다.

월세전환율은 전세를 월세로 환산할 때 적용하는 이자율이다. 임대업자에게는 월셋집을 운용해 벌어들이는 수익률을, 세입자에게는 주거부담비율을 뜻한다.

계산은 월세금을 전세금에서 보증금을 뺀 나머지 금액으로 나눈 값으로 나타낸다. 통상 이 값에 12를 곱한 연환산값을 월세전환율로 쓰고 있다. 예컨대 전세금이 1억원인 아파트를 보증금 5000만원에 월 50만원을 받는 조건으로 임대했다면 이 아파트의 월세전환율은 12%다.

월셋값 하락에도 불구하고 2년새 서울시 아파트 월세 거래 건수는 두배 이상 늘었다. 2010년 1만2064건에서 2012년에는 2만7299건으로 집계됐다.

전문가들은 저금리 기조가 이어지면서 전세보다 수익률이 높은 반전세나 보증부월세로 전환하는 집주인이 늘어난 것이 월세 거래가 증가한 이유라고 지적한다.

김지연 리얼투데이 과장은 "월세전환율이 낮아지는 현상은 월세를 적게 받더라도 전세를 월세로 돌리고 싶어하는 집주인이 늘어났다는 의미"라며 "임대인의 월세 선호도가 나날이 높아지고 있다"고 전했다.

한편 KB국민은행은 주택월세시장분석 자료를 통해 수도권 평균 아파트 기준 전셋집을 월세로 전환했을 때 드는 추가 주거비용은 연간 577만원이라고 발표했다.

KB국민은행은 임대인의 월세 선호 요인으로 임대인이 전세자금을 받아 예금으로 운영하는 것보다 월세로 운영했을 때 수익률이 높다는 점, 주택담보대출 금리가 낮아 임대인이 주택담보대출을 받아 전세금을 반환하고 월세로 운영할 수 있는 점, 주택가격 정체로 자본소득을 기대할 수 없는 점 등을 꼽았다.