다만 안전진단 강화에 따른 리모델링 시공비가 늘어날 여지가 있고 주택경기 침체를 감안하면 실제 리모델링을 추진할 수 있는 곳은 소위 '노른자위'에 있는 아파트에 국한될 가능성이 높다는 분석이다.
◇조합원 부담금 축소…사업성 개선
6일 건설업계에 따르면 정부의 방침대로 리모델링을 통해 가구를 15%늘려 일반분양할 경우 조합원의 부담금은 평균 35% 가량 줄어들 것으로 추정된다.
신민수 쌍용건설 주택사업팀 차장은 "해당 단지의 위치나 시세, 구조변경 계획 등 여러 변수가 있어 일률적으로 판단하긴 어렵지만 일반분양이 10% 가능했을 때 사업비 감소로 인한 주민 부담금은 약 20~30%가량 감소하고 15%로 확대되면 여기에 10%포인트 가량 추가로 축소되는 효과를 볼 수 있을 것"이라고 밝혔다.
리모델링으로 인한 가구수 증가 범위가 확대될수록 사업 추진은 탄력을 받을 수 있다. 예컨대 100가구의 아파트가 리모델링을 추진한다면 종전에는 전체의 10%인 10가구를 추가로 지어 가구당 5억원에 일반분양할 경우 50억원의 분양 수익을 사업비로 충당할 수 있었다. 그런데 이를 15%로 확대되면 총 75억원의 수익이 생겨 그만큼 조합원들의 부담이 감소한다.
차정윤 리모델링협회 사무처장은 "가구수 증가가 15%까지 가능해져 주민들의 사업비 부담금은 대략 30%이상 줄어들 것으로 보여 리모델링 활성화에 도움이 될 것"이라고 기대했다.
현재는 용적률이 허용하는 범위에서 아파트의 좌우를 넓히는 수평증축만 가능하다. 따라서 옆으로 늘릴 여유 공간이 없는 단지의 경우 수직증축 허용 이후 리모델링 추진을 검토할 수 있게 됐다.
◇안전보강 시공비 증가도 고려…"집값 상승 전제돼야 가능"
이런 기대와 달리 실제 수혜 대상은 원활한 일반분양과 리모델링 후 집값 상승을 기대할 수 있는 핵심지역으로 제한될 가능성이 높다는 게 전문가들의 분석이다.
현재 서울 이촌동 타워·빌라맨션, 광장동 워커힐아파트, 마포 우성아파트, 압구정동 미성아파트 등은 리모델링을 추진했으나 사업비 부담으로 중단됐거나 표류하고 있다.
신호준 GS건설 주택RM팀 부장은 "각 단지별로 사업성 여부를 정밀 검토해야겠지만 대체로 주민 부담금이 가구당 2억원을 넘지 않아야 하고 리모델링 이후 시세 상승이 받쳐준다는 확신이 들어야 사업 추진이 가능할 것"이라고 예상했다.
그는 "리모델링 공사비는 마감재나 구조안전 보강 여부에 따라 천차만별이지만 보강공사 실시를 가정하면 3.3㎡당 300만~400만원 수준으로 수직증축 허용 후 정부의 안전진단 강화가 예상돼 공사비는 더욱 올라갈 가능성이 높다"며 "이를 고려하면 강남과 한강변, 분당이나 평촌 등의 역세권 단지처럼 주거 선호도가 높은 곳이 사업 추진이 원활할 것"이라고 설명했다.
조합원간 의견 조율에도 적잖은 마찰이 예상된다. 리모델링도 재건축과 마찬가지로 사업성을 담보하지 않으면 조합원 동의를 받는 게 어려울 수밖에 없다.
조은상 부동산써브 부동산리서치팀장은 "주택경기가 침체인 상황에서 수직증축 후 저층을 일반분양했을 때 성공 여부가 불확실하다"며 "소형과 대형 면적 등 조합원들의 입장이 달라 의견을 하나로 모으기가 어렵고 가구수를 늘리면 지하주차장을 만들어야 하는데 시공비 상승에 따른 사업성 악화 등의 문제도 풀어야 한다"고 지적했다.
건설업계 한 관계자는 "예전 아파트의 구조로는 요즘 인기가 높은 4베이(거실과 방 3개가 발코니를 중심으로 옆으로 붙은 구조)평면을 만들기 어렵고 2베이 형태만 가능한 곳이 많다"며 "경쟁력이 떨어지더라도 입지가 좋고 신축 물량이 나오기 힘든 일부 지역만 리모델링 추진을 검토할 수 있을 것"이라고 내다봤다.
◇전세난 우려로 정부·지자체 속도 조절할 수도
리모델링이 일시에 추진될 경우 대규모 이주 수요에 따른 전·월세난을 가중시킬 수 있다는 점도 정부와 지자체가 제동을 걸 가능성이 높다.
실제 정부는 특정지역에서 리모델링 사업이 집중돼 주변의 전세난 등 주거불안이 우려되면 국토부장관이 지자체에 대해 리모델링 허가 시기 등을 조정하도록 요청할 수 있는 절차를 마련하기로 했다. 법 개정안 통과를 기다려야 한다는 것도 불확실성 중 하나다.
윤지해 부동산114 선임연구원은 "수직증축 내용을 담은 주택법 개정안은 공포 후 6개월이 지난 후 시행될 예정이어서 개정법 시행 당시에 이미 설립된 조합은 적용을 받지 못할 수 있다"고 설명했다.
용적률 제한을 풀어줘야 한다는 요구도 여전하다. 이형욱 1기 신도시 리모델링연합회장은 "산본·평촌·부천·중동 등 1기 신도시 중 용적률이 높은 단지들은 15% 가구수 증가가 허용됐더라도 용적률을 상향해 주지 않으면 무용지물"이라고 주장했다.
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