정부가 1일 '서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책'을 통해 강조한 '보편적 주거복지' 방안은 △행복주택 등 연 13만가구 공공주택 공급 △준공공임대주택 제도 도입 △수혜자 맞춤형 주거비 지원 강화 △공공임대주택 관리의 공공성 강화 등이다.
이를 통해 2017년까지 소득 5분위 이하 520만 무주택가구의 64%, 2022년까지는 소득 5분위 이하 550만 가구 모두가 공공 주거지원 서비스를 제공받을 수 있도록 한다는 게 정부의 계획이다.
국토부 관계자는 "이번 대책이 주택바우처 등 보편적 주거복지 실현방안을 제시함으로써 주거 분야의 사회안전망을 확보할 수 있는 계기가 됐다"며 "서민 주거안정뿐 아니라 우리나라의 전체적인 복지수준을 한 단계 업그레이드하는 데 기여할 것"으로 기대했다.
◇'철도 위 행복주택' 결국 복합개발···"지금 있는 것도 잘 안 되는데"
우선 정부는 연간 공공임대 11만가구, 공공분양 2만가구 등 공공주택을 13만 가구 공급할 계획이다. 구체적으로 공공임대주택은 건설방식(7만가구)과 매입·전세방식(4만가구)을 합해 연 11만가구를 공급하고 매입·전세임대와 행복주택 등 도심내 물량을 최대한 확보할 방침이다.
행복주택은 철도부지와 국·공유지 등을 활용, 업무·상업시설이 포함된 복합개발 방식으로 건설해 도심재생과 지역 활성화를 도모한다는 게 국토부의 구상이다. 이를 위해 5년간 총 20만가구를 공급하되 올해 우선 수도권 도심의 6∼8개 지구에서 약 1만가구 시범사업으로 추진할 예정이다.
행복주택은 사회초년생, 신혼부부, 대학생과 주거취약계층에게 저렴한 수준의 임대료로 공급할 계획이다.
하지만 행복주택은 임대주택 건설에 대한 인근 지역 주민들의 반발 우려와 막대한 사업비에 따른 사업주체 논란, 부지확보 여부, 5년내 20만 가구 보급 가능성여부, 복합개발 실효성 등 풀어야 할 숙제들이 너무 많아 전문가들은 회의적인 시각이다.
조훈희 고려대 건축사회환경공학부 교수는 "행복주택의 건설가능성과 필요성에 대해서는 국민 모두가 공감하고 있다"며 "하지만 이 정책이 성공하려면 자생적으로 경제성을 확보할 수 있느냐가 관건인데 3.3㎡당 450만원의 대지조성비와 용적률 400%를 감안하더라도 자생적인 독립이 불가능해 다음 세대에 부채를 넘겨주는 꼴"이라고 지적했다.
사업비에 대한 논란을 잠재우기 위해 도입한 주거와 상업시설을 갖춘 복합 개발방식에 대해서도 서충원 강남대 부동산학과 교수는 "행복주택 사업은 사업성이 없는 공공서비스로 공공재정 투입이 불가피하다"며 "신정차량기지 위 '양천아파트'의 경우만 봐도 10년간 복합 개발은커녕 아파트만 덩그러니 남아 있다는 것을 명심해야 한다"고 강조했다.
◇준공공임대주택 제도 도입···과연 생각대로 될까?
이번 대책에는 서민 주거안정 방안으로 임대료 인상을 제한하는 '준(準)공공임대 주택제도'도 추진된다. 민간 임대사업자에게 세제·금융상의 혜택을 주고 임대사업자가 책정하는 임대료와 임대의무기간은 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 공급하는 공공임대주택 수준으로 규제하는 것을 말한다.
세제 감면 등의 유인책으로 민간 임대사업자를 끌어들여 임대주택 공급은 늘리면서 동시에 일정 부분 공공성을 부여해 서민 주거 안정을 꾀하겠다는 게 국토부의 취지다.
구체적으로 85㎡이하 주택으로 10년 의무임대와 최초 임대료 및 임대료 인상률 제한 등이 요건이며 재산세를 공공임대주택 수준으로 감면하고 양도세는 장기보유 특별공제율 60%를 적용한다.
이번 제도는 우선 시장의 반발을 최소화하면서 정책 효과는 높일 수 있다는 장점이 있다. 쉽게 말해 민간사업자가 손해 본 만큼 정부가 세제 혜택 등으로 보전해주기 때문에 전월세 상한제와 같은 논란을 피할 수 있다는 것이다. 세입자는 임대료 인상이 제한돼 주거비 부담을 덜 수 있다.
하지만 세제혜택이나 금융지원 정도로는 민간 임대사업자들을 준공공임대주택으로 유인하기 어렵다는 게 걸림돌이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "세제혜택으로 민간 참여를 기대하는 것보다 차라리 그 예산으로 저소득 서민층에 주택바우처 등 직접 주거비를 보조하는 게 낫다"고 지적했다.
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