하지만 행복주택은 예상보다 건설비용이 만만치 않아 벌써부터 막대한 재원마련에 대한 우려의 목소리가 나오고 있다. 여기에 보금자리주택과 함께 부동산시장에 부정적 영향을 줄 수 있다는 지적도 일고 있다.
박 당선인은 지난 27일 경제2분과 인수위원들과의 자유토론에서 대선 공약인 '철도부지 임대주택(행복주택)' 추진을 공식화했다. 박 당선인은 "부지를 충분히 확보하기 어렵지 않느냐는 우려도 있지만 그런 현실적인 어려움은 없다"며 "기술 발달로 소음이나 이런 것도 별로 문제가 되지 않을 것"이라고 말했다.
공약대로 추진되면 수도권 철도부지 총 55곳에 주택용지를 조성한 후 20만가구의 임대주택을 공급하게 된다.
이와 관련, 국토해양부는 행복주택 시범사업지를 검토하고 올 하반기 서울을 비롯한 수도권 5곳에 1만가구를 우선 착공하는 내용의 시범사업 계획을 대통령직 인수위원회에 보고한 것으로 알려졌다. 준공된 행복주택은 40년간 장기임대후 리모델링해 재임대하는 방식으로 운영될 것으로 보인다.
행복주택은 국유지 이용으로 토지매입비가 없어 보증금과 월세를 시세의 절반 이하 수준으로 한다는 게 박 당선인의 구상이다. 이를 통해 치솟는 전·월세를 안정시켜 서민주거의 안정화를 꾀하겠다는 것이다. 건설비용 총 14조7000억원(연간 2조4600억원)은 국민주택기금에서 충당할 예정이다.
하지만 이같은 방안이 아이디어 수준을 넘어 실현될 지는 미지수다. 우선 사업지가 철도부지 위란 점에서 진동, 소음, 먼지 등이 문제될 수 있다. 물론 이는 박 당선인의 지적처럼 기술적으로 해결할 수 있는 문제일 수 있다. 다만 건축비가 많이 들어 반값에 공급하기는 어려울 것이란 지적이 나온다.
박 당선인이 구상한 행복주택의 건설비용은 3.3㎡당 500만원 선이다. 한국교통연구원의 '철도부지의 입체복합개발을 통한 도심 주거공간 조성' 보고서(2011년 5월)와 SH공사의 '서울시 철도부지 복합개발 방안 연구' 보고서(2011년 12월) 등을 기준으로 삼았다.
두 보고서에 따르면 경의선 가좌역 평균 건설비용은 3.3㎡당 468만원이고 서울지하철 4호선 동작역~이수역 구간은 3.3㎡당 555만원이다. 모두 주변 임대주택의 절반 수준이다.
두 보고서에서 제시된 비용은 1995년 서울 신정차량기지 위에 완공된 임대주택인 '양천아파트'를 기준으로 해 물가상승률(연 4.3%)을 단순 합산한 결과다. 진동·소음·방전 등을 막기 위한 시설비용을 감안하면 현 시점에 적용하기에 무리가 있다는 지적이다.
박 당선인이 행복주택을 발표했을 때 민주통합당은 "SH 도시연구소 연구결과 용지조성에만 3.3㎡ 당 600만원이 들어 실현 가능성이 없다"고 지적한 바 있다.
◇자금조달 어떻게…누가 짓나?
사업비가 늘면 재원 조달도 쉽지 않다. 박 당선인의 구상은 모든 재원을 국민주택기금으로 조달한다는 계획이다. 연간 건설비용 추정치는 행복주택 공급가를 3.3㎡당 485만원으로 하고 한 채당(평균 50㎡) 건설비를 7350만원으로 책정한 결과다.
한국토지주택공사(LH)의 경우 행복주택과 비슷한 국민임대(30년 임대·평균 60㎡) 주택을 지으면서 가구당 9300만원씩 빚이 쌓이고 있다. 행복주택도 가구당 최소 5000만원 이상씩 사업자가 빚을 져야 한다는 게 전문가들의 설명이다. 단순 계산해도 20만가구라면 10조원이다.
행복주택의 경우 반값 임대에 따른 임대료 손실도 감당해야 한다. LH의 경우 시세의 60~80%에 임대주택을 운영하면서 가구당 60만원씩 임대료 손실을 떠안고 있다. 행복주택은 가구당 70만~80만원, 연간 1500억원대의 손실이 불가피하다는 결론이다.
사업 실행에 있어 적당한 주체가 마땅치 않아 혼선도 우려되고 있다. 이미 보금자리주택으로 막대한 부담을 지고 있는 LH가 행복주택프로젝트를 실행하는 것은 물리적으로 쉽지 않다는 게 전문가들의 분석이다. LH가 안된다면 SH공사 등 지자체에서 맡아야 한다. 이는 현실과 맞지 않는다는 지적이 나온다.
SH공사 관계자는 "대지조성에만 3.3㎡당 200만원 안팎이 들고 건축비도 진동과 소음 방지 기능을 강화하려면 3.3㎡당 400만원 이상 필요해 최소 600만원은 넘는 셈"이라며 "지을수록 쌓이는 적자를 감당할 지자체는 없을 것"이라고 말했다.
◇보금자리도 임대주택으로…'민간'은 어떻게 하나
박 당선인은 "보금자리주택을 임대 위주로 공급하겠다"고 밝힌 만큼 분양이 줄고 임대주택 위주로 바뀔 가능성이 높다. 행복주택과 함께 서민주거안정을 위한 임대주택 공급계획이 다시금 부동산 시장에 악영향을 줄 수도 있다는 의견이다.
현재 시장은 집값 상승에 대한 기대가 매우 낮은 상황으로 저금리 기조가 지속되고 있어 월세수익을 노리는 민간 임대업자가 늘어나는 추세다. 이런 상황에서 보금자리주택을 임대형으로 전환하고 행복주택까지 건설한다면 임대수익으로 활로를 모색하던 민간 부동산 시장의 움직임에 찬물을 끼얹는 셈이다.
<저작권자 © ‘돈이 보이는 리얼타임 뉴스’ 머니투데이. 무단전재 및 재배포, AI학습 이용 금지>