미분양이냐 신규분양이냐 추석 이후 향방은

좀처럼 움직임이 없던 아파트 공급시장에 오랜만에 훈풍이 불었다. 우선 동탄2신도시는 차가운 분양시장에 군불을 땠다는 데 이견이 없다.

금융결제원에 따르면 동탄2신도시 5개사 동시분양 결과 평균 5대 1의 경쟁률을 기록하면서 4103가구 모두 순위 내 마감됐다. 가장 인기 있는 모델이었던 우남건설의 '우남 퍼스트빌'은 평균 9.8대 1의 경쟁률을 기록하며 1순위에서 9개 평형 모두 청약이 완료됐다. GS건설의 동탄 센트럴자이 역시 평균 8.2대 1의 경쟁률로 9개 평형 모두 1순위에서 마감됐다.

호반, KCC, 모아 등 나머지 3개 건설사의 성적도 나쁘지 않다. 호반건설의 '호반 베르디움'과 KCC건설의 KCC스위첸, 모아건설의 '모아미래도' 등 3개사의 동시분양 물량은 3순위까지 모두 청약을 마쳤다.

8월 말 청약을 마친 위례신도시의 '송파 푸르지오' 역시 526가구 모집에 2710명이 몰려 평균 5.2대 1의 경쟁률을 기록했다. 위례신도시 첫 민간 분양단지여서 의미가 깊다.

미분양 시장도 여의도발 호재가 나왔다. 국회 재정경제위가 지난달 24일 미분양 주택의 5년간 양도소득세 면제 방안을 통과시킨 것. 올해 말까지 구입하는 9억원 이하 미분양 주택이라는 조건부 지원책이기는 하지만 일부 중·소형평형 거래에 숨통이 트일 것으로 보인다.

◆10월은 교육 중심지 분양 시기

가을 성수기를 맞아 10월에 전국서 3만여가구의 새 아파트가 공급된다. 수도권은 전체물량의 56%인 1만6108가구의 신규분양이 예정됐다. 서울에서는 전통적인 우수학군 지역으로 꼽히는 대치동과 목동에서 오랜만에 신규분양이 진행되고 최근 성황리에 분양을 마친 동탄2신도시에서도 여세를 몰아 3500여가구의 2차 합동 분양이 예정됐다.

지방에서는 1만2716가구(44%)가 분양될 예정이다. 기관 이전이 본격화된 세종시와 강원·경북혁신도시 등 공공기관 이전택지에 신규분양이 집중됐다.

10월 분양 물량 중 주목할 만한 곳은 교육 중심지다. 전통적인 교육 1번지인 대치동을 비롯, 교육열이라면 강남에 뒤지지 않는 목동과 교육 계획도시로 부상하고 있는 송도 등이 이달 차례로 분양을 시작한다.

우선 주목할 만한 단지는 삼성물산이 10월 공급하는 강남구 대치동 청실아파트를 재건축한 '래미안대치청실'이다. 17개동 최고 35층 높이로 지어지며 조합물량을 제외한 122가구가 전용면적 59~84㎡형으로 공급된다. 교육특구인 대치동에 위치해 우수한 교육여건을 갖췄다는 점이 강점이다. 대치초, 대곡초, 단대부고, 숙명여고 등의 학군이 형성돼 있고 학원가도 인접해 있다.

역시 우수학군인 목동의 경우 대우건설이 주상복합아파트 '목동 센트럴푸르지오'를 10월 중 분양할 계획이다. 목동에서 7년 만에 등장한 신규분양이다. 지하 5~지상 31층 2개동 총 248가구로 구성됐으며, 이 중 일반분양은 전용면적 84~127㎡ 181가구다. 5호선 오목교역 바로 옆에 위치했으며 목동초·중, 목운초·중이 단지 인근에 있고 목동 학원가도 가깝다.

국제학교가 들어선 송도국제도시도 분양이 진행된다. 롯데건설과 대우건설 컨소시엄이 인천 송도국제도시 M1블록에서 '송도 캠퍼스타운' 아파트를 10월 분양한다. 지하 4층, 지상 55층, 6개동으로 전용면적 ▲59㎡(318가구), ▲84㎡(456가구), ▲101㎡(456가구) 등 1230가구가 공급된다. 송도 내 희소가치가 높은 59㎡ 소형아파트가 다수 포함돼 있어 관심이 집중된다.

단지 인근에 중·고등학교가 신규 설립되는 것을 비롯해 뉴욕주립대 등 외국 대학이 들어선 글로벌캠퍼스와 연세대 국제캠퍼스가 있다. 특히 내년부터 연세대 신입생 전원이 국제캠퍼스로 입학해 생활하는 '레지덴셜 칼리지'(Residential College)가 계획돼 있어 이 일대가 활성화될 것으로 기대된다.

◆양도세 면제에 미분양 해소될까

7월 말 기준 전국 미분양아파트 수는 6만7060가구로 6월에 비해 5000가구 가까이 증가했다. 주로 수도권 아파트가 미분양 수를 키웠다. 건설업계는 정부의 미분양주택 과세 특례안이 국회를 통과함에 따라 일부 미분양 물량 해소에 기대를 걸고 있다.

주요 관심대상은 이달 입주하는 서울 동작구 상도동의 상도엠코타운이다. 이 단지는 1559가구의 대단지로, 현재 일부 물량이 미분양 상태다. 12월 입주하는 동작구 흑석동의 흑석뉴타운센트레빌2(963가구)도 일부 잔여물량이 남아있다.

같은 시기 입주를 시작하는 경기도 고양시 삼송지구 고양삼송계룡리슈빌(1024가구) 중 일부도 미분양 물량이 있다. 남양주 별내신도시의 별내우미린, 부천시 소사본동의 소사 푸르지오도 수혜 단지로 꼽힌다.

이미 준공돼 입주가 시작된 단지 중에도 양도세 면제 혜택을 볼 것으로 보인다. 현대건설과 풍림산업이 남서울 한양아파트를 재건축한 '남서울 힐스테이트아이원'이 눈에 띈다. 전용면적 59~115㎡ 1764가구의 대단지 아파트다. 지난 5월 입주를 시작한 아파트여서 계약 직후 바로 입주가 가능한 게 특징이다.

중대형 평형이 집중된 일산 식사지구와 덕이지구도 대상이다. 현대산업개발은 덕이지구 내 '일산 아이파크'를 기존 분양가 대비 최대 13.5% 낮춘 3.3㎡당 1200만원대에 할인 분양하고 있다. 또 입주를 마친 GS건설의 '일산 자이 위시티'도 미분양 물량이 남아 있다.

다만 준공 후 미분양 물량은 5년 뒤 양도차익을 거둘 수 있을지에 대해 고민해볼 필요가 있다. 정태희 부동산써브 연구원은 "이미 시장에서 양도차익을 거둘 가능성이 있는 매물은 다 팔렸고 현재 남아있는 것은 쉽게 말해 하자물량이다"며 "중대형 고분양가가 적용돼 시장에서 상품성을 잃은 미분양 아파트는 실제 차익을 볼 가능성이 낮다"고 지적했다.

당장 3개월의 임시방편적 조치인데다 사실상 양도세 면제 효과도 크지 않을 것으로 보여 시장의 여파는 크지 않을 것이라는 게 전문가들의 시각이다.