'통큰 세제혜택', 임대주택 리츠·펀드시장 커질까

[2012세법개정안]세제혜택 불구 집값 하락 리스크로 수익률 확보 난망

정부가 '2012 세법개정안'을 통해 임대주택 활성화를 위한 리츠(부동산투자회사)·펀드(부동산집합투자기구) 지원을 확대하기로 했다.

전·월세난 해소를 위한 임대주택 확대 방안의 하나로, 지난해 2·11 전·월세대책과 5·1건설·주택대책에 다양한 지원방안을 새로 포함하거나 보완한데 이어 세번째 통큰 지원이다.

올해는 자기관리리츠가 연면적 149㎡이하 주택을 신축하거나 매입(미입주 주택)해 임대하면 최초 소득발생 연도와 이후 5년간 소득금액의 50%를 공제하던 것을 100%로 늘리고 적용기한도 올 연말에서 2015년까지 3년 연장하기로 했다.

리츠와 펀드가 자산총액 50% 이상을 임대주택에 투자하면 액면가액 1억원 이하 보유주식의 배당소득 5%, 액면가액 1억원 초과 보유주식의 배당소득 14%를 분리과세하던 것을 각각 3억원 이하와 3억원 초과로 확대했다. 다만 임대주택은 기준시가 6억원 이하, 전용면적 149㎡이하여야 한다.

이처럼 3차례에 걸쳐 지원을 확대하고 있지만 제도 도입 이후 설립된 임대주택 리츠·펀드는 전무하다. 5·1건설·주택대책에서는 리츠나 펀드 등 법인들도 임대사업자로 등록하면 5년 이상 임대하는 조건으로 신규분양아파트를 매입할 수 있도록 허용하기도 했다.

하지만 아파트를 대량 구매한 뒤 임대사업으로 수익을 내기 위해선 분양가를 할인할 수 있는 규정이 마련돼야 함에도, 이같은 후속조치들이 빠지면서 설립이 지지부진했다는 분석이다. 특히 업계는 임대주택 리츠·펀드 설립이 부진한 결정적 이유로 부동산경기 침체에 따른 수익률 저하를 꼽고 있다.

리츠·펀드 설립을 추진하던 업체들이 투자자 모집을 위해 기관투자가들에게 제시하는 수익률은 운용기간 동안의 임대료 수익과 청산시점에서 가격상승에 따른 매각차익을 모두 감안한 수익률이다.

문제는 부동산경기 침체로 집값이 하락할 가능성이 높다고 판단한 기관투자가들이 업체들에게 추가 수익률을 요구하고 있다는 점이다. 해당업체가 수익률을 올리려면 가격 하락 차이만큼 매각차익을 줄이고 임대료를 올려야 하지만 이는 소비자로부터 외면받는다는 것을 말한다.

임대주택 리츠 설립을 추진했던 업체 관계자는 "기관투자가들에 제시한 수익률 중에는 10%도 있었지만 가격 하락 리스크가 높다는 우려 때문에 클로징이 안됐다"며 "임대주택 리츠·펀드는 민간보다 공공이 맡아야 한다는 판단이 들었다"고 말했다.

이에 대해 국토부 관계자는 "임대주택 리츠·펀드 설립이 부진한 것은 수익성이 낮다는 인식 때문이어서 제도 개선보다는 세제 혜택 확대를 통해 수익성을 높여주는 방향을 검토하고 있다"며 "현재 KT AMC(자산관리회사) 등 일부 AMC가 사업화 가능성을 타진하고 있는 것으로 안다"고 설명했다.

한편 2009년부터 설립된 미분양아파트를 투자자산으로 한 CR리츠(구조조정용리츠) 6개와 펀드 2개는 대부분 청산을 앞두고 있다. 미분양 CR리츠·펀드는 건설사들의 구조조정을 지원하기 위한 것이어서 임대주택 리츠·펀드와 다르고 미매각 시 한국토지주택공사(LH)가 매입을 해주다보니 안정성이 담보됐다.

전체 2717가구를 매입해 현재 일부만 남기고 대부분 매각됐다. 지방 미분양아파트가 매입대상이었는데 지방 주택경기가 호조를 보이면서 매각이 성공을 거뒀다는 평가다.