[5·10 한달]재건축시장, 정부보다 서울시 '눈치'

[점검-5·10부동산대책 한달]<4>활성화 효과없어 '벙어리 냉가슴'

↑정부가 5·10대책을 통해 재건축 규제완화책을 내놓았지만, 시장은 여전히 인·허권을 쥔 서울시의 눈치만 본다는 지적이다. ⓒ머니투데이 포토DB

#"정부가 5·10대책을 통해 재건축 규제를 완화했다고는 하지만 매수자들이 전혀 움직이지 않고 있어요. 부동산시장 위축을 우려한 집주인들은 정부 발표를 기점으로 매물을 처리하려고 하는데 수요가 받쳐주질 않다보니 호가만 더 떨어지는 모습입니다. 정부 대책보다 인·허가권을 가진 서울시의 재건축정책 동향에 더 영향을 받는 게 사실입니다."(서울 강남구 개포동 T공인 관계자)

　정부가 부동산시장 활성화를 위해 재건축 규제를 완화하는 내용을 포함한 5·10대책을 내놨지만 재건축시장은 여전히 인·허가권을 가진 서울시의 눈치만 본다. 대책 자체가 실효성을 담보하기 어려울 것이란 지적에다 인·허가권을 쥔 서울시가 여전히 공공성 확보를 조건으로 재건축 승인에 미온적인 입장을 취하고 있어서다.

　이처럼 정부 대책이 힘을 쓰지 못하는 것은 부동산 전문가들은 대책의 실효성 부재와 서울시의 재건축 공공성 확보 정책의 영향 때문이라고 분석했다. 이번 대책을 통해 30%까지 면적을 늘리거나 반대로 줄일 수도 있도록 했지만 정해진 용적률에서 면적을 늘릴 경우 일반분양 물량이 필연적으로 줄어들어 추가부담금이 증가한다.

면적 축소의 경우도 용적률이 낮아지지는 않기 때문에 일반분양분을 더 확보할 수 있어 사업성이 개선되는 것처럼 보이지만 실제론 사업 완료 후 시세 상승 효과나 고급단지 이미지 확보에는 부정적이란 우려가 많다.

　서울 강남구 대치동 '은마아파트'가 대표적이다. 1대1 재건축안을 검토하는 은마아파트는 면적을 5~6% 정도 늘려가는 계획만으로도 정해진 법적 상한 용적률 300% 미만을 꽉 채운 상태다. 강남구 도곡동 '삼익아파트'는 면적 축소를 통한 1대1 재건축을 추진하지만 단지가 247가구에 불과한 소규모라는 점에서 전체 재건축시장에 미치는 파급력이 미약하다는 지적이다.

　이런 가운데 시장에선 정부 대책보다 서울시 재건축정책의 유연한 변화가 더 필요하다는 주장이 우세하다. 소형주택 비율 확대 등 공공성 확보를 재건축 승인 조건으로 내걸어 사업 추진에 부담이 된다는 것이다.

실제로 강남구 '개포주공2·3단지'의 경우 지난달 17일 정비계획을 승인받은 직후 호가가 소폭 상향 조정되는 모습을 보였지만 서울시가 재건축시 '소형 30%' 정책을 고수하면서 다시 하락세를 보이고 있다.

박상언 유앤알컨설팅 사장은 "서울시가 재건축 승인조건을 까다롭게 가져가면서 조합과의 갈등을 키워 불확실성만 높였다"며 "앞으로 정부가 대책을 내놓는다고 해도 서울시가 전향적으로 재건축정책을 선회하지 않는다면 단기간에 시장활성화는 쉽지 않을 것"이라고 지적했다.