'2.45대1'(서울 마포구 래미안마포리버웰·재개발)
지난 3월 서울에서 분양된 재개발과 재건축단지의 일반분양 청약 성적표다. 순위 내 청약 미달이 발생한 단지가 있는가 하면 소형에서 최고 11대1까지 기록한 곳도 있다.
이처럼 천차만별인 재개발·재건축단지 중 알짜물량을 선택하는 방법은 무엇일까. 부동산 컨설턴트에게 그 답을 들어봤다.
◇분양가, 주변 시세 대비 저렴한지 확인 필수
11일 부동산114에 따르면 올 상반기에 수도권에서 선보일 예정인 재개발·재건축 물량은 모두 5058가구다. 이중에는 '래미안대치청실'(미정), '서초롯데캐슬프레지던트' 등 강남권 재건축단지 1888가구도 포함됐다.
일반적으로 재개발이나 재건축 일반분양 아파트는 입지와 주거환경 면에서 신규단지에 비해 우수한 편이다. 주변에 학교나 대형할인마트, 대중교통 등이 이미 마련됐기 때문이다. 박원순 서울시장 취임으로 재개발·재건축단지의 사업 추진이 불투명해지면서 희소성도 높아졌다.
문제는 분양가다. 추가부담금이 많으면 조합이 일반분양가격을 올리는 경향이 두드러져 자칫 시세보다 높은 가격이 형성될 수 있다.
박상언 유엔알컨설팅 대표는 "통계상 주변 시세보다 10% 이상 분양가가 비싸면 분양에 실패할 가능성이 높고 추가 상승도 기대하기 어렵다"며 "전세가율이 높은 곳이 매매가를 떠받치기 쉬운 만큼 이런 지역을 유심히 보는 것도 방법"이라고 말했다.
양지영 리얼투데이 리서치자문팀장은 "입지가 뛰어난 경우라면 주변 시세 수준, 입지가 부족하다면 (시세보다) 저렴해야 투자매력이 있다"며 "일부 단지는 분양가상한제를 내걸었음에도 시세보다 비싸게 책정되는 경우도 많아 주의가 필요하다"고 조언했다.
해당 단지 조합원의 입주권 거래현황을 봐도 사업성을 짐작할 수 있다. 부동산경기가 좋지 않은 상황인데도 웃돈(프리미엄)이 붙었다면 사업성과 입지가 비교적 뛰어나다고 볼 수 있다. 실제 비교적 높은 청약률을 기록한 '래미안마포리버웰'의 경우 조합원 입주권에 최고 7000만원의 프리미엄이 붙었다.
다만 조합원이 입주권 거래가격을 의도적으로 부풀리는 경우도 종종 있으니 주의해야 한다는 지적이다.
◇선택의 폭 넓은 재개발, 학군 좋은 재건축…무얼 고를까
재개발단지의 경우 재건축보다 일반분양 물량이 많아 선택의 폭이 넓은 점이 장점으로 꼽힌다. 도로 등 기반시설 확충이 동반돼 생활여건도 우수하다.
반면 재건축의 경우 강남·서초·강동 등에 위치해 학군 면에서 뛰어나다는 평가다.
조민이 에이플러스리얼티 팀장은 "일반적으로 재개발은 쪽방촌 등 주거가 열악한 지역에서 진행되기 때문에 재건축에 비해 입주자들의 소득수준이 낮을 가능성이 있다"며 "주민 커뮤니티를 중시하거나 학군에 신경쓰는 수요자라면 (재개발보다) 재건축이 더 매력적일 것"이라고 귀띔했다.
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