그 가운데 접근성은 입지 판단에 있어 기초적이면서 매우 중시해야할 요소다. 통상 1층 상가가 지하층과 상층부에 비해 매입가격이 몇 배 비싼 이유는 소비층의 접근도가 가장 높기 때문이다.
◇ 병원은 목적형 고객.. 1층 아니어도 된다
목적형 업종으로 분류되는 병의원 클릭의 경우는 상가건물 상층부 개원이 대부분이다. 여기서의 목적형이란 1층을 굳이 고집하지 않아도 고객이 찾아와야 하는 업종을 의미한다.
하지만 상층부라도 도보나 주차장 하차 시점에서의 계단, 엘리베이터 이용후 접근성 관계는 진중히 따져볼 필요가 있다. 접근성이 양호하면 소비자에게는 이동시간과 육체적 노동이 절약되는 이점을 선사하게 때문이다.
일단 개원자리는 한번 결정하면 많은 시간과 비용이 투자된 마당에 되돌리기는 어렵다.
때문에 의사결정 과정에 합리적 판단력은 늘 가동해야 한다. 다시 말해 정보수집과정에서 가교자들의 일방적 리드에 이끌려서는 곤란하다. 요즘 개원시장도 경쟁관계가 여타 진료과목 보다 치열해 시장논리가 독점보장을 손쉽게 허락 치 않는다.
따라서 입지선정도 배후세대의 숫자만 가지고서 적정성을 판단하기엔 무리다. 그만큼 복합적인 비즈니스의 성격이 내포되고 있기에 단순한 점포 중개나 외형적 상권의 비대함에 현혹되서는 안된다.
초기 개원에 있어 자연적 노출성도 접근성보다 레벨업 측면에서 파악돼야 한다. 노출도의 빈약은 홍보 마케팅의 노력이 허사가 될 수도 있기에 건물내 후면보다 전면으로 노출되는 입지가 좋다.
비교적 간판이라는 광고물의 도움과 병의원 내부의 산뜻한 인테리어가 가시성의 아킬레스건을 상쇄시켜줄 소총급 무기가 될 수 있겠지만 소비자는 의외로 감춰지고 폐쇄적인 상가를 그리 선호하지는 않는다.
개원시장도 정보 전쟁이 갈수록 점입가경이다 보니 최근 유관 업체들이 속속 출현하며 내실있는 진가를 발휘하고 있는데 그 정보에 자신의 확신마저 보태면 더할 나위 없다.
◇ 접근성과 가시성 찾아보자
객관성 유지를 위해서는 입지조사 과정에서 전문 입지 분석 업체를 찾는 것도 좋은 방법이다.
경쟁관계를 소비자 입장에서 접근성, 가시성등을 기초로 입지조건을 분석해 보는 요령도 실질적으로 도움이 된다. 시간적 여유가 있다면 지역 주민 모니터닝도 주문하고 싶다. 결국 소비자 없이 개원 성공의 문을 열수는 없기 때문이다.
상위에 열거한 주요 내용을 토대로 물건 세부 설명서를 만들어 보면 유리한 고지 점령에 한발 더 다가설 수 있다.
물건 세부 설명서 작성은 일반적으로 부동산 거래시 게재되있는 중개대상물 확인. 설명서 내용인 대상 물건의 표시, 귄리관계(소유권), 토지이용계획, 거래규제에 관한사항(토지), 내.외 시설물의 상태등외에도 자신이 직접 발품을 통해 분석한 내용을 세부적으로 담아두는 것을 말한다.
설명서에는 기본적으로 배후 인구와 상권 이용 현황, 소비층 유발점인 대중교통 현황과 개원 예정지와의 거리관계, 건물내 주차시설, 유관업종 경쟁관계등을 상세히 게재해야 한다.
입지선정 수행 과정에서는 상기의 가시적인 조건만 따져봐도 상당히 큰 수확물을 얻을 수 있다. 여기에 이면의 상황까지 들여다 볼 수 있다면 금상첨화다.
통상 역세권내 개원 의지를 피력하는 예정자들은 많다. 주변 배후세대에다 풍부한 유동인구의 유입이 용이하기 때문이다. 하지만 여기서 주의할 점은 무늬만 역세권도 많다는 점이다.
일반적으로 역세권은 부동산 가치 상승에 있어서도 대표적인 요소로 꼽힌다. 그러나 수요층의 움직임을 본다면 역세권도 윗목, 아랫목의 온도차는 벌어진다는 점이다.
따라서 역세권의 경중을 살펴볼 때에는 주거, 업무, 상업기능이 혼재된 곳이 유리하며 여기에 투자 물건의 접도조건이나 수요층과 차량의 통행량 그리고 시설물 내외부 동선상황 및 주변의 경쟁적 요소등을 외형적 이점 못지 않게 둘러봐야 한다.
출구가 다양해지면서 동일 역세권이라도 상권력이 상이해 사전분석없이 역세권의 선입견에만 의존하는 입지선정도 신중해야 한다.
상가정보연구소 관계자는 "사실상 병의원 개원후 성공여부는 7할에 해당되는 입지조건과 인,아웃테리어. 홍보. 마케팅. 기타 서비스등의 여러 박자가 잘 어우러져야 함은 삼척동자도 다 안다."라며 "병원 특성에 맞는 고객층 유동인구 방문자 특성등을 면밀히 알아볼 필요가 있다."고 소개했다.
[ 도움말 ; 상가정보연구소 ]
[저작권자 @머니투데이, 무단전재 및 재배포 금지]