국민연금 "중소형 오피스·상가에 6200억 투자"

4개 운용사 통해 위탁운용…300~500억 타깃 중소형급 빌딩은 첫 사례

국내 최대 큰손인 국민연금이 수도권 내 시가 300억~500억원 규모의 중소형 빌딩 투자에 나선다. 그동안 도심 내 수천억원짜리 대형 빌딩에 주로 투자했던 국민연금이 중소형급 오피스나 상가를 매입을 위해 펀드를 만든 건 이번이 처음이다.

19일 부동산업계에 따르면 국민연금은 최근 중소형 빌딩 투자를 위해 4개 자산운용사를 선정한 뒤 총 6200억원 규모로 펀드 투자에 나선다. 이르면 다음 달 내 자산운용사들과 투자계약을 실시할 예정이다.

국민연금은 오피스에 투자하는 업무용펀드와 상가나 호텔, 공장, 주택 등 오피스를 제외한 빌딩에 투자하는 비업무용펀드로 나눠 자금을 집행하기로 했다.

미래에셋맵스자산운용과 GE자산관리가 업무용펀드 운용을 맡고 알파에셋자산운용과 CB리처드엘리스(CBRE)가 비업무용펀드 위탁운용사로 선정됐다.

펀드 운용은 투자 대상을 미리 확정하지 않고 시장에 투자가치가 높은 빌딩이 나오면 매입을 진행하는 블라인드 방식으로 진행된다. 펀드 운용사들은 노후된 중소형 빌딩 여러 곳에 분산 투자한 뒤 리모델링 등을 통해 가치를 높여 운용한 뒤 매각해 수익을 낼 계획이다.

국민연금은 최소 연 10% 이상 수익률을 요구했고 7년 후 성과를 보고 재계약이나 연장 여부를 검토하기로 했다.

기금운용 규모가 340조원에 달하는 국민연금이 이처럼 중소형 빌딩 투자에 나선 건 이번이 처음이다. 국민연금 관계자는 "그동안 대형 빌딩에만 치중해 있던 부동산 투자 자산을 분산하기 위한 목적"이라며 "빌딩 매입 시 일부 차입도 하기 때문에 펀드의 실제 투자 규모는 좀 더 늘어날 수 있다"고 말했다.

중소형 빌딩의 공실률이 상대적으로 낮다는 점도 투자에 나선 배경으로 풀이된다. 실제 공급 과잉으로 공실률이 치솟고 있는 대형 오피스 빌딩과 달리 중소형 빌딩은 상대적으로 안정적인 흐름을 보이고 있다.

한화63시티가 조사한 자료에 따르면 3분기 도심권역(종로구·중구 일대) 내 최고등급인 프라임급 빌딩의 평균 공실률은 12.9%인 반면 B,C 등급 공실률은 각각 3.4%, 3.3% 수준에 머물고 있다.

한 펀드 운용사 관계자는 "임대료는 물가상승률과 연동되기 때문에 상업용 부동산시장의 경우 주택시장과 달리 부동산 경기에 덜 민감하다"며 "수도권 내 핵심 상권에 있는 300억~500억원 규모의 상가에 투자하면 양호한 성과를 거둘 수 있을 것"이라고 말했다.