"땅보러 갈래?"…친인척이 가장 '위험'

[토지분양사기 주의보]<3>분양받기 전 이것만은 확인하자

토지를 분양받을 때 만큼은 '돌다리도 두들겨 보고 건너라'는 격언을 아무리 강조해도 지나치지 않다. 전문가들은 사기를 당하지 않으려면 "확인하고 또 확인해야 한다"고 입을 모은다.

◇건축 가능한 곳인지 확인 필수
가장 먼저 확인해야 할 것은 매입하려는 토지가 건축이 가능한 곳인지 여부다. 다음카페 '기획부동산 피해자들의 모임'의 남상일 상담사(이경창 법률사무소 사무장)는 "애초에 건축이 불가능한 용지를 파는 경우도 많다"며 "농림지역, 문화재보존지역, 농업진흥구역, 농업보호구역, 공익용 산지, 접도구역은 경우에 따라 다르지만 대체로 건축 허가를 받기 힘들다"고 지적했다.

김정기 공정거래위원회 소비자안전과장은 "해당 토지에 전원주택 건축이 가능한지 지적도, 토지이용계획확인서 등기부 등본 등 각종 서류를 확인하거나 지자체 등을 통해 직접 확인해야 한다"고 조언했다.

국토해양부 토지이용규제정보(luris.mltm.go.kr)를 이용하면 해당 토지의 토지이용계획확인서를 열람할 수 있고 임야의 경우 산림청 산지정보시스템(www.forestland.go.kr)에서 해당 토지의 경사도 등 지형 확인이 가능하다. 특히 해당 토지의 용도가 농림지역일 경우 농지전용, 산림형질변경, 토지분할을 통한 개별등기가 가능한지 여부를 지자체에 직접 확인해야 한다.

농림지역은 실제로 농사짓는 원주민이 자가 주택이나 창고를 건축하는 것은 법적으로 문제가 없기 때문에 이를 악용해 마치 건축이 될 것처럼 사기를 치는 경우가 빈발하고 있기 때문이다.

이동수 전원닷컴 대표은 "분양업자들은 농림지역의 전원주택 건축허가가 1~2년 이내에 풀린다면서 땅을 판다"며 "하지만 5년이 지나고, 10년이 지나도 풀리지 않는 경우가 태반이기 때문에 용지 매매시 인근 공인중개소를 찾아 확인해야 한다"고 강조했다.

주변의 도로, 철도, 도시계획 등 개발계획에 대해서는 국토해양부(1599-0001) 또는 관할 지자체 도로, 도시계획 담당 부서를 통해 확인하고 계약을 체결할 때는 계약내용의 기본사항은 물론 계약 위반시 배상문제, 분양사업자가 구두로 약속한 내용도 반드시 기재해야 한다.

◇"친인척 피해 가장 많아"…'먹튀' 선수도 주의
전문가들은 개발호재 등을 거론하며 '대박의 꿈'을 부추기는 유혹의 손길을 잘 구분해 내야 한다고 조언했다. 남 상담사는 "여수는 여수엑스포, 평창·횡성은 올림픽 얘기가 나왔을 때 기획부동산이 기승을 부렸다"며 "가장 많이 사기 치는 사람은 지인이고 특히 친인척"이라고 말했다.

그는 "워낙 알고 지낸 사람이다 보니 피해를 입어도 고소를 많이 안 하기 때문에 실제로는 현재 고소·고발 숫자의 두 배 가량 기획부동산 사기가 일어나고 있다고 봐도 무방하다"며 "2∼3 개월 만에 한 번씩 법인 주소를 바꾸고, 대표이사를 갈아치우는 선수들도 조심해야 한다"고 덧붙였다.

김정기 과장은 "사업자가 2~3개월 집중적으로 중앙 일간지 등을 통해 광고하고 분양이 끝난 후 사라지는 경우도 많다"며 "사기를 당하지 않으려면 해당 사업자가 신뢰할만한 업체인지 기존에 분양받은 소비자 등을 직접 방문해 확인하는 등 각별히 주의해야 한다"고 말했다.