집부자 '감세 대박' 숨은 공신…'장기보유특별공제'

임대外 자가주택 1채 팔면 양도세 최대 80% 감면…"과세 사실상 포기"

3년 이상 집을 보유한 후 팔아 차익을 남긴 다주택자에 대해 세금을 감면해주는 '장기보유특별공제'의 양도소득세 감면폭이 당초 알려진 것보다 3배 가까이 확대된 80%까지 적용돼 부동산 부자에 대한 지나친 세금감면이란 비판이 더욱 거세지고 있다.

15일 기획재정부와 국세청에 따르면 다주택자라도 임대사업자로 등록하고 자신이 살고 있는 주택이 1채일 경우 '1가구1주택'으로 간주돼 양도차익을 매년 8%, 80%까지 감면받을 수 있다. 이는 정부가 지난 7일 발표한 '2011 세법개정안'에서 다주택자의 장기보유특별공제를 연 3%, 30%까지 적용한다고 밝힌 것보다 2.7배가량 확대된 수치다.

당시 세법개정안을 보면 장기보유특별공제에 대한 설명이 구체적으로 나와 있지 않아 혼란을 부추겼다는 지적이 나온다. 발표문에는 '주택거래 활성화를 지원하기 위해 다주택자에 대해서도 장기보유특별공제(매년 3%, 최고 30%) 허용'이라고만 돼 있다.

그러나 해답은 발표문 가운데 '임대주택 외 거주용 자가주택 1채만 보유시 해당 거주주택을 1세대1주택으로 보고 양도세 비과세 및 종합부동산세 1가구1주택 특례 적용'이란 문구에서 실마리를 찾아야 하는 구조다.

따라서 같은 기준일 경우 장기보유특별공제도 1가구1주택처럼 '연 8%, 최대 80%'를 적용하는 게 맞다. 임대주택을 5년간 전·월세를 놓은 후 팔 경우 장기보유특별공제를 연 3%로 적용한다.

국세청 관계자는 "세법개정안 중 다주택자의 특별공제는 임대사업자로 등록했는지 여부와 상관없이 보유기간에 따라 연 3% 감면해준다는 의미"라며 "임대사업자로 등록한 다주택자의 자가주택 1채에 대해선 소득세법 시행령 '제159조의2'에 따라 1세대1주택의 공제율과 같은 연 8%, 최고 80%를 적용해야 한다"고 설명했다.

이 같은 모호한 발표로 부동산시장뿐 아니라 정작 주무부처인 기획재정부조차 혼선을 빚고 있다. 시중 한 부동산중개업소 관계자는 "다주택자의 장기보유특별공제가 무조건 최고 30%라고만 알았고 상담할 때도 이런 식으로 설명해왔다"고 말했다.

재정부는 다주택자의 자가주택 1채에 대한 공제율을 최고 30%라고 했다가 나중에 1가구1주택처럼 최고 80%라고 번복하는 등 문제점을 드러냈다.

이 때문에 양도세를 80%나 감면해주는 중요한 세법개정안임에도 주무부처가 소홀히 취급했다는 비판을 피하기 어렵게 됐다.

실제 세무법인 민화의 마철현 대표세무사의 자료에 따르면 다주택자인 A씨가 2004년 5억원에 취득한 시세 13억원짜리 아파트를 내년에 세법개정이 완료된 후 매도하면 차익 8억원 가운데 양도세(이하 지방소득세 포함)는 2434만5950원만 내는 것으로 나타났다. 현행 기준대로 적용할 경우 양도세 2억9064만7500원의 8%에 불과한 수준이다.

조명래 단국대 교수는 "양도차익의 최고 80%나 감면해준다는 건 다주택자의 과세를 사실상 포기하겠다는 것"이라며 "그동안 줄기차게 주택을 공급해도 자가보급률이 60%에 머물러 있는 상황에서 부동산 부자에 대한 세금감면을 이 정도로 확대하면 주택 소유의 편중만 심화될 뿐 아니라 세수감소분을 다른 계층에게 전가하게 된다"고 지적했다.

재정부 관계자는 "다주택자에 대한 세금규제를 원상태로 돌려 주택수요를 진작하고 공급이 원활하도록 하려는 게 정책의 목적"이라며 "현재로선 다주택자들이 임대사업을 얼마나 할지 등은 시장상황에 따라 달라지기 때문에 세수감소분의 시뮬레이션은 불가능하다"고 말했다.