다주택 보유자 稅혜택 선물세트 "신났네"

[2011 세법개정안]전·월세난 해소 장기보유특별공제 부활

다주택자에 대한 과세 규제가 무더기로 풀렸다.

집을 여러 채 갖고 있으면서 나머지 집을 임대주택사업을 위해 전·월세를 놓으면 양도소득세 중과를 면제받을 수 있고 종합부동산세 비과세 혜택도 본다. 여기에 3년 이상 집을 보유하면 양도세에 대한 '장기보유특별공제'도 받게 된다.

다주택자에 '세제혜택'이란 당근을 줘 임대사업을 유도, 전·월세난 해소와 매매시장의 활성화를 꾀하겠다는 게 정부의 판단이다.

그러나 다주택자에 지나친 세제혜택을 주면 자가보급률이 61%에 머물고 있는 현실에서 상위계층의 주택 소유 편중을 더욱 심화시킬 뿐 아니라 궁극적으로 공공임대주택 공급을 통해 서민의 주거안정을 확보해야 한다는 당위성과도 어긋난다는 지적이다.

◇다주택자 장기보유특별공제 '부활'
7일 정부가 발표한 '2011년 세법개정안'에 따르면 주택 거래 활성화 차원에서 다주택자에 대해서도 양도세 장기보유특별공제를 허용했다. 장기보유특별공제 제도는 장기간 발생한 양도소득을 일시에 누진세율로 과세하는데 따른 부담을 줄여주기 위해 지난 1989년 도입됐다.

1가구1주택의 경우 3년 이상 보유할 경우 매년 8%씩 10년간 최대 80%까지 양도소득세를 공제받았다. 당초 다주택자에 대해서도 같은 기준이 적용됐으나 참여정부 시절인 지난 2007년부터 2주택 이상은 대상에서 제외했다.

이번 세법개정안을 통해 다주택자 장기보유특별공제가 4년 만에 부활한 셈이다. 대신 공제 범위를 매년 3%, 최대 30%로 축소했다. 정부는 과거에 다주택자를 공제 대상에서 제외한 것은 집값 급등 시기에 보유주택이 많은 집주인들의 세부담을 높여 주택투기 수요를 억제하기 위한 것으로 시장 상황이 변한 만큼 원 상태로 회귀한 것이라고 설명했다.

◇세금 공제받고 종부세·양도세 중과도 면제

=정부는 전용면적 85㎡ 이하, 기준시가 3억원 이하인 소형주택은 전세보증금에 대한 소득세 과세대상에서 3년간 제외했다. 올해 분부터 적용된다. 주택을 여러 채 갖고 임대사업을 하더라도 소형주택을 가구수 산정에서 빼겠다는 것이다.

과세 대상은 3주택 이상 보유하고 전세보증금 합계가 3억원을 초과하는 부분에 대해서만 소득세를 과세한다. 이를 테면 109㎡ 2채와 기준시가 3억원 이하인 85㎡ 1채를 각각 임대해 전세보증금 합계가 3억원을 초과했더라도 소형주택(85㎡)을 제외하면 2주택이 돼 비과세된다. 집주인들의 세금 부담을 낮춰 임대사업을 촉진하겠다는 의도다.

다주택자에 대한 혜택은 '8.18 대책'에서 발표한 양도세 중과 배제도 있다. 다주택자라도 5년 이상 임대한 주택에 대해선 종합부동산세 비과세와 양도세 기본세율(6~35%)을 적용하고 장기보유특별공제(최대 30%)도 받을 수 있다.

임대주택 외 거주용 자가 주택 1채만 갖고 있을 경우 1가구1주택으로 보고 양도세 비과세와 종부세의 1가구1주택특례가 적용된다. 거주용 자가 주택 요건은 양도 당시 3년 이상 보유하고 2년 이상 살아야 한다.

여러 채의 임대주택을 보유한 임대사업자가 자신이 살던 주택을 비과세로 적용받아 팔은 후 임대주택에 살면 이 임대주택도 거주용 자가주택이 돼 양도세 비과세를 받을 수 있다.

다만 직전에 비과세 받았던 거주주택의 양도일 이후에 발생한 양도차익분만 비과세된다. 이런 식으로 집을 계속 처분하면 세금 감면을 받게 되는 구조다.

조명래 단국대 교수는 "공공성을 강화해 주거복지를 향상하려는 노력보다 상위계층의 세금 감면을 통해 임대수요를 촉진하겠다는 건 단기적 처방"이라며 "결국 주택의 소유권 편중만 더욱 심해질 수밖에 없다"고 지적했다.